JIANYE MAGAZINE
國民劣根性是由中國的文化決定。中國文化是自上而下式的，在封建社會時是皇帝說了算，現(xiàn)在是領(lǐng)導(dǎo)說讓你做什么你就做什么，民間形成不了自發(fā)做事的氛圍。即便有人成立社團(tuán)，也要經(jīng)過層層審批。
——魯迅博物館館長、中國人民大學(xué)文學(xué)院院長孫郁日前做客佛山南風(fēng)講壇時，針對小悅悅事件指出，魯迅在很多文章中，都提到中國人的冷漠。如斬首示眾在旁觀看的路人，《祝福》、《藥》。最根本的原因在于國民的劣根性，盡管時代在變化，可這一點(diǎn)一直沒變。冷漠不是一朝一日能改變。
假如我在有生之年能為這個國家、這個民族、這個災(zāi)難的土地上那些可愛的人民做一點(diǎn)事，就是我要說真話，告訴你們謊言是什么，真相是什么，特別是年輕人。假如我真正能做到這一點(diǎn)，我想臨死的時候，我就對得起自己，對得起這個民族。
——中國著名異見劇作家沙葉新日前在香港參加《明報月刊》的活動時的講話，也談到了中共十七屆六中全會提出的文化興國戰(zhàn)略。
抗生素毀掉中國一代人。
——中國是全球抗生素濫用最嚴(yán)重的國家，平均每年每人要“掛八瓶水”（指輸液的青霉素），抗生素人均消費(fèi)為美國的10倍。對此，中國衛(wèi)生部藥政司副司長姚建紅表示，將對全國抗菌藥物臨床應(yīng)用進(jìn)行一番大整治。
“北川地震遺址售票亭”引發(fā)的熱議
——一張“北川地震遺址售票亭”的照片正在微博上熱傳，天災(zāi)遺留的“傷痕”能否變身景點(diǎn)，能否收取門票費(fèi)，引發(fā)網(wǎng)友激烈爭辯。地震的記憶剛剛過去，愛心的撫慰還沒有完全淡漠，而當(dāng)初承載了全國人民凝重目光的地震遺址就開始出售門票，這樣的經(jīng)營行為確實(shí)讓民眾感到很受傷。大地震的記憶已進(jìn)入歷史，也不再僅僅是當(dāng)?shù)厝说囊环N渺遠(yuǎn)記憶，更是全民族的歷史記憶。地面上的紀(jì)念館固然需要大把的金錢，也可以成為一些人設(shè)卡收費(fèi)的理由，而心中的紀(jì)念館其實(shí)并不需要門票，需要的只是一種對歷史的敬畏、對生命的珍惜。
我選擇（拋出）這個議題，乃出于個人對大學(xué)教育工作的嚴(yán)肅思考：我們是要培養(yǎng)什么樣的大學(xué)生？此外，它還涉及一個民族未來世代政治中人的素質(zhì)，本質(zhì)上它涉及的是“統(tǒng)治精英的再生產(chǎn)”問題。
——中國人民大學(xué)國際關(guān)系學(xué)院政治學(xué)系副教授陳偉認(rèn)為，中國大學(xué)的團(tuán)委和學(xué)生會已成為高校藏污納垢之地，是中國官場丑陋生態(tài)的縮影，學(xué)生會干部官腔連篇，言不由衷，無出其外，敗壞了大學(xué)生的形象。
今天在中國，做商人難，做誠信商人更難，建立商業(yè)信任體系難上難。
——阿里巴巴集團(tuán)董事局主席兼CEO馬云說。馬云創(chuàng)辦的中國最大網(wǎng)上交易平臺淘寶網(wǎng)10月推出新規(guī)、提高收費(fèi)，預(yù)示著網(wǎng)商優(yōu)勝劣汰時代已然到來，結(jié)果引發(fā)小賣家惡意攻擊淘寶商城大賣家，但馬云通過微博強(qiáng)勢回?fù)簦瑘苑Q會“一意孤行”，“因我們相信自己的決定”。
他在世時，瘋狂地刷我們的卡；他去世了，瘋狂地刷我們的屏。
——喬布斯逝世所引發(fā)的全球悼念潮，Jobs（喬布斯）甚至成為許多人的job(工作)：各種媒體用專題或?qū)０鎭砑o(jì)念這位數(shù)字英雄。對喬布斯的悼念規(guī)模，重新定義了“英雄”的概念：他的成就就握在你的手掌上，揣在你的口袋里，藏在你的旅行包中。它的分量越做越輕，而它的內(nèi)涵卻越來越重。它讓你只要用手指輕輕點(diǎn)擊，就能把整個世界招到眼前。它改變了你的獲取信息的方式、交際的方式、生活的方式，甚至是參與政治的方式……這是一種不是神話的神話、超越現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)實(shí)。
擁如此讀者，月刊之幸，月刊之功！
——《建業(yè)》讀者、著名書法家周俊杰用短信向老胡傳達(dá)自己對《建業(yè)》的關(guān)注：“這是一本頗具文化品位的雜志，幾年來使我受益良多，但也偶有失誤?！彪S即，周先生指出了102期《建業(yè)》“口述歷史”專欄中的“歷”字，繁體“歷”下為“止”，而非“日”，一為歷史之歷，一為天文日歷之歷。能夠擁有如此學(xué)識淵博且用心的讀者實(shí)為月刊之幸，老胡對此發(fā)出了上述感概。
當(dāng)我們評價建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略為河南帶來什么的時候，首先要明確我們自己對于戰(zhàn)略的評價標(biāo)準(zhǔn)。
2004年7月11日，當(dāng)戰(zhàn)略推行初期遇到挫折的時候，我提出“站在兩個高度回答兩個問題”，要求員工站在城市和戰(zhàn)略的高度解答“為什么來到這個城市、給這個城市帶來了什么”的追問，確定了我們的工作標(biāo)準(zhǔn)。又經(jīng)過兩三年，當(dāng)建業(yè)戰(zhàn)略第一批布局城市的項(xiàng)目陸續(xù)交工時，我又提出了“五個認(rèn)同”：政府認(rèn)同、專家認(rèn)同、同行認(rèn)同、客戶認(rèn)同、員工認(rèn)同。這“五個認(rèn)同”反映了我們戰(zhàn)略的追求，也為我們的戰(zhàn)略樹立了目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)。回顧8年歷程，建業(yè)基本收獲了這五個方面的認(rèn)同，戰(zhàn)略取得了階段性的成果。
在完成河南十八個地級城市布局，而建業(yè)又成功上市獲得更強(qiáng)的擴(kuò)張能力之后，我們對戰(zhàn)略的方向、階段性的成果進(jìn)行了總結(jié)和反思。針對“建業(yè)戰(zhàn)略的價值最終通過哪些方面體現(xiàn)出來”這一問題，我又提出了戰(zhàn)略價值的三個支撐點(diǎn)，即市場占有率、品牌美譽(yù)度、規(guī)模。
建業(yè)的這18年乃至可預(yù)見的未來，都是在不斷積累、不斷總結(jié)、不斷反思、不斷糾偏的過程中一路走過來的。對照這三個支撐點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)目前建業(yè)戰(zhàn)略的價值還沒有完全體現(xiàn)出來，就是因?yàn)榇嬖谝?guī)模這一短板。尤其是，受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和平均房價，銷售規(guī)模不夠，造成盈利規(guī)模不夠。短板理論告訴我們，在完成戰(zhàn)略布局階段之后，需要用4到5年的時間，努力彌補(bǔ)規(guī)模方面的缺憾。要做好這一點(diǎn)，就要加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，也就是產(chǎn)品和服務(wù)。“走正道”是建業(yè)的企業(yè)文化特征之一，而“走正道”表現(xiàn)在企業(yè)的日常行為中、規(guī)定動作中就是重視產(chǎn)品和服務(wù)，一個企業(yè)所有的工作都圍繞著產(chǎn)品和服務(wù)，就叫“走正道”。也惟其如此，戰(zhàn)略的短板才能補(bǔ)正，而戰(zhàn)略的真正價值才能得到體現(xiàn)。這需要全體建業(yè)人的努力和全心付出——掃帚不到，灰塵不會自行跑掉！
——建業(yè)住宅集團(tuán)董事長 胡葆森
政府
焦作如果沒有建業(yè)、家樂福和丹尼斯，很難想象會是什么樣子。
——焦作市市長 孫立坤
我常想，建業(yè)為什么是河南地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟？
上市的企業(yè)很多，但建業(yè)上市不太一樣，因?yàn)榻I(yè)上市是投資人對一個企業(yè)長久地在一個區(qū)域做事的一種認(rèn)同，而這個區(qū)域，是需要用信心去培養(yǎng)未來的。
——河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長 馬永光
2008年，建業(yè)進(jìn)駐周口市場，選擇周口未來發(fā)展的核心區(qū)域周口市東新區(qū)作為其進(jìn)軍周口這個千萬人口大市的橋頭堡。正是由于建業(yè)的入駐，使得大批開發(fā)商進(jìn)駐東新區(qū)，迅速提升了東新區(qū)地價和人氣，帶來了東新區(qū)新一輪的建設(shè)高潮。
——周口市東新區(qū)辦公室主任 王磊
建業(yè)的發(fā)展已步入小城鎮(zhèn)。建業(yè)集團(tuán)來到神垕鎮(zhèn)，給千年古鎮(zhèn)注入了新的活力，并具有示范意義。建業(yè)承諾在這里所有開發(fā)利潤將再次投入神垕建設(shè)，這是很多企業(yè)難以做到的。
——禹州市神垕鎮(zhèn)旅游開發(fā)辦主任 王洋
印象最深的是建業(yè)的一群年輕人。他們做事情很認(rèn)真，對人也非常真誠，也正是他們，帶來了建業(yè)全新的居住理念和文化，他們影響著鶴壁企業(yè)界的做事風(fēng)氣。
——鶴壁市發(fā)改委企業(yè)科科長 喬崗
客戶
如果去尋找信陽的城市名片，我會自豪地推薦森林半島。建業(yè)·森林半島和南灣湖相互輝映，相互增色。我身邊也有很多朋友非常喜歡建業(yè)，談?wù)摻I(yè)成為這個城市的一種時尚。
——信陽建業(yè)·森林半島業(yè)主 何蘭
一個城市必然有著精英階層，作為區(qū)域的領(lǐng)袖人物，對整個區(qū)域產(chǎn)生無以替代的領(lǐng)導(dǎo)和指引；一個城市也必然有其地標(biāo)建筑，可以作為一個城市的經(jīng)典元素，代言整個城市的形象。在建業(yè)的社區(qū)中，我們看到至善至美的優(yōu)越品質(zhì)生活盛況——老有所樂、幼有所娛；庖廚、廳堂各得其所，全方位的服務(wù)關(guān)懷體系，使得整個城市獲得的不僅是一棟建筑，而是一種具有建業(yè)模式特色的生活。
——駐馬店建業(yè)·森林半島業(yè)主 黃璐璐
我們曾困惑我們失去的，但仍然期待我們能夠擁有的。比如尊貴的生活方式：要有智能安防系統(tǒng)保衛(wèi)我們的家園，我們要的是清潔的地面、綠色的家庭環(huán)境，在安全的前提下我們需要的是和睦愉悅的鄰里關(guān)系、服務(wù)到家的貼心物業(yè)。這些，只有在建業(yè)才能真正地享受到。
——鶴壁建業(yè)·森林半島業(yè)主 秦福祥
最早了解建業(yè)是因?yàn)樽闱颍鳛橐粋€陪伴建業(yè)足球十六年的鐵桿球迷，回想一路來的風(fēng)風(fēng)雨雨，從中甲奪冠到進(jìn)軍亞冠，建業(yè)足球讓我無比自豪。后來在2004年我入住了新鄉(xiāng)建業(yè)·綠色家園，真正地成為建業(yè)的一員。這是人生一件完美的事情，物質(zhì)與精神的高度統(tǒng)一。
——新鄉(xiāng)建業(yè)·綠色家園業(yè)主 楊亞明
優(yōu)秀企業(yè)提供的產(chǎn)品與服務(wù)對消費(fèi)者而言何嘗不是一種教育和引導(dǎo)。就比如麥當(dāng)勞，消費(fèi)它就意味著體驗(yàn)歡樂；駕駛奔馳，可以體驗(yàn)尊崇與速度。而購買建業(yè)房產(chǎn)，就表明我們將跨入一種新的生活情境，體驗(yàn)一個企業(yè)的責(zé)任與使命。
——三門峽建業(yè)·森林半島業(yè)主 武如倉
同行·媒體·合作方
我曾經(jīng)在接受采訪的時候?qū)⒔I(yè)列為學(xué)習(xí)榜樣之一，建業(yè)一直堅定不移地走專業(yè)化道路，到目前為止還只在鄭州和河南其他的一些城市開發(fā)，基本上是集中一個行業(yè)、一個地區(qū)。表面上看似乎發(fā)展不是很快，實(shí)際上非常符合企業(yè)的核心競爭力要求，非常符合房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。
——萬科集團(tuán)董事長 王石
全國化發(fā)展學(xué)萬科，區(qū)域化發(fā)展學(xué)建業(yè)。
——萬通集團(tuán)董事局主席 馮侖
建業(yè)帶給企業(yè)界很多思考。都說河南是一塊鹽堿地，建業(yè)卻從中發(fā)現(xiàn)商業(yè)秘笈。建業(yè)把自己對這塊土地的情感訴求融入商業(yè)模式，或者說以商業(yè)模式來完成情感表達(dá)。
——《經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報》總編輯 孔維國
建業(yè)所推出的每一個產(chǎn)品，都成為該城市的住屋新標(biāo)準(zhǔn)，并給當(dāng)?shù)鼐用駧砹诵碌纳罘绞?，就好比在建業(yè)進(jìn)駐之前，那些城市的居民只會開本土的汽車，但建業(yè)進(jìn)入后，居民開始坐上了寶馬。
——《資本創(chuàng)富》（香港）財經(jīng)組
建業(yè)地產(chǎn)的“深耕河南”的省域化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)際上是一個主動調(diào)整的發(fā)展戰(zhàn)略。在建業(yè)地產(chǎn)完整的模型中，建業(yè)將會覆蓋河南的一二三級城市以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
——《中國企業(yè)家》記者 黃秋麗
今年的3月份，《大河報》組織全省主流媒體記者走進(jìn)建業(yè)，他們每一個人都講述了一個與建業(yè)有關(guān)的故事，因?yàn)槊恳粋€地級城市都有建業(yè)，而建業(yè)在時刻影響著這個城市。這令我贊嘆！
——《大河報》記者 曾邦華
“山不厭高，海不厭深，周公吐哺，天下歸心。”惟其這句古詩，才能準(zhǔn)確描繪建業(yè)在古都開封一番作為之下的誠意與用心。在精良的居住產(chǎn)品與精致的生活品位指引之外，建業(yè)最打動我們的即是對于區(qū)域的責(zé)任感和擔(dān)當(dāng)意識。
——北京地厚工程管理有限公司總經(jīng)理 謝遠(yuǎn)玉
建業(yè)人
作為中原崛起的實(shí)踐者、河南城市化進(jìn)程的推動力量，建業(yè)以省域化發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)了河南省房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展，并為民營企業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民族振興做出了獨(dú)有貢獻(xiàn)。
——集團(tuán)總裁 陳建業(yè)
建設(shè)規(guī)劃塑造著城市外表，社區(qū)建設(shè)決定著人居品質(zhì)。建業(yè)身負(fù)“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)使命，自成立以來未敢有絲毫懈怠，以“敢為天下先”的魄力，盡心盡力為所在城市打造城市建筑中的典范，人居生活的新標(biāo)準(zhǔn)，以忘我追求，為城市打造著新視點(diǎn)與新標(biāo)志。
——集團(tuán)副總裁、鄭州公司總經(jīng)理 史書山
這是一個商業(yè)英雄輩出、新富迭起的時代，中原精英人群和中間階層也在孜孜以求更為細(xì)致的生活。他們不僅在本地即可享用國際一線的奢侈品牌，更不用出省或者出國即可享受頂端的物業(yè)服務(wù)和建筑產(chǎn)品，這就是建業(yè)為中原帶來的最重要的東西。
——集團(tuán)副總裁、洛陽公司總經(jīng)理 孫延隆
行動早已證明，建業(yè)從來不把客戶僅當(dāng)做擦肩而過的交易對象，而是朋友乃至親人。曾親眼見證、親歷每一個建業(yè)人為將最好的房子、最好的服務(wù)、最好的生活奉獻(xiàn)給所在城市，而付出的努力、汗水乃至熱血。8年持之以恒的付出及與城市共生的持續(xù)開發(fā)，建業(yè)早已與城市血脈交融。
——商丘公司總經(jīng)理 胡文勤
我們都是河南人，但并不意味著都時刻保有河南人意識，建業(yè)在某種意義上扮演著河南人意識的宣傳者和鼓動機(jī)的角色。建業(yè)時刻以自身的行為和付出傳達(dá)了對中原崛起無比堅定的信念；建業(yè)攜手國際資本市場，為河南打開了通往開放世界的一扇窗口；最重要的是，建業(yè)通過足球證明了堅守的價值，鼓舞了中原民心。
——總裁辦公室 張嘉怡
城市化高歌猛進(jìn)，中原城市也在摸索著自己功能定位、規(guī)劃建設(shè)模式等方面的戰(zhàn)略路線。建業(yè)無疑為此帶來種種啟發(fā)。通過辛勤、長久的耕種，建業(yè)不僅給城市的公共秩序和格調(diào)帶來了提升，更以自身的實(shí)踐展示了戰(zhàn)略規(guī)劃長期累積而釀成的驚人力量，為短視行為和機(jī)會主義敲響了警鐘。
——總裁辦公室 胡松濤
楚風(fēng)漢韻山水間，釀成了南陽盆地獨(dú)特的區(qū)域風(fēng)貌和人文特征。在南陽市的城市宣傳片中，建業(yè)·綠色家園和漢畫館一今一古，交相輝映，它們以獨(dú)特和醒目的文化符號在南陽的城市風(fēng)貌中留下了濃墨重彩的一筆，成為南陽城市歷史演進(jìn)的標(biāo)尺。
——南陽公司 孫帥
不經(jīng)意間，建業(yè)已經(jīng)走過了15年的征程。15年，對于一個人，意味著一段重要的生命旅途，而對于一個企業(yè)，則意味著多重劫難。
對于企業(yè)，我向來如此悲觀。
由于工作的緣故，我經(jīng)常關(guān)注和接觸不同的企業(yè)，最深切的感受是，做企業(yè)一個字 ：“難”。譬如，去年8月，我和同事一道，曾經(jīng)關(guān)注和尋訪過河南省最早的一批企業(yè)家及其企業(yè)。這次尋訪的背景是，1991年，當(dāng)時的河南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局（后為省政府）首屆發(fā)文表彰的107名河南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家。
與建業(yè)巧合的是，他們當(dāng)時也經(jīng)歷了15年的歷程。但是，世事滄桑，那些當(dāng)年河南經(jīng)濟(jì)的潮頭人物，已經(jīng)不多見了。至今活躍在經(jīng)濟(jì)界的，不足十分之一，他們中的更多成員轉(zhuǎn)行、破產(chǎn)、逝去、逃遁或者“泯然眾人矣”。
事實(shí)上，由艱難起步到初具規(guī)模，由寂寂無名到品牌塑造，一個企業(yè)由創(chuàng)業(yè)到長成，須經(jīng)歷幾多坎坷。在資本積淀期，要為每天的“吃飯問題”而奔波，管理者親力親為、節(jié)衣縮食、如履薄冰，常有朝不保夕的危機(jī)感；而規(guī)模稍大一點(diǎn)，同樣并不太平，這一階段，又要面臨管理、人才、資金等諸多瓶頸；即使僥幸穿過重重障礙，亦須小心謹(jǐn)慎，如履薄冰，由輝煌到倒塌，往往在轉(zhuǎn)瞬之間。
根據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究，在中國企業(yè)中，約有68%的企業(yè)在第一個5年內(nèi)倒閉，19%的企業(yè)可生存6～10年，只有13%的企業(yè)壽命超過10年。
唯其生存艱難，彌顯發(fā)展珍貴。作為一家地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)在15年的歷程中，能夠走過幼年成長期，穿越高危死亡期，逐步成長為參天大樹，顯得更為難得。作為一個財經(jīng)記者，我時時在想，經(jīng)歷15年的風(fēng)風(fēng)雨雨，一個企業(yè)能夠頑強(qiáng)生存下來，靠的是什么？
一個企業(yè)的成功，有多種因素，建業(yè)亦如此。但我只想選擇一個角度，來觀照這個河南省地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)，因?yàn)?，在我看來，這是建業(yè)成長的靈魂。
我曾經(jīng)和建業(yè)掌門人胡葆森有過幾次接觸。老胡給人的強(qiáng)烈感覺是，思路非常清晰，分析問題無論是視野還是高度，都立足于長遠(yuǎn)和未來。一言以蔽之，老胡非常注重企業(yè)的“戰(zhàn)略”。老胡曾經(jīng)表示，“萬科是建業(yè)的一個主要標(biāo)桿。我們關(guān)注萬科，是因?yàn)槲覀兣c萬科一樣都關(guān)注戰(zhàn)略”。
這在長期以來普遍以經(jīng)營項(xiàng)目為核心的房地產(chǎn)企業(yè)中，并不多見。在地產(chǎn)界，一個公認(rèn)的現(xiàn)象是，95%甚至更多的企業(yè)，關(guān)注的是眼前，把注意力放在自己的項(xiàng)目上，把能不能找到錢、能不能買到地、能不能賣出房子當(dāng)做最主要的任務(wù)。而建業(yè)自1992年創(chuàng)辦開始，以一個企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注很多事情，比如品牌建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、制度建設(shè)，關(guān)注企業(yè)目標(biāo)的不斷調(diào)整和完善。
很多熟悉建業(yè)的人都知道，1999年，建業(yè)開始制定戰(zhàn)略。當(dāng)時建業(yè)面臨幾個選擇：第一是走出河南，向高投入、高產(chǎn)出的市場發(fā)展，比如北京、上海、廣州等一線城市；第二個就是守住鄭州市場繼續(xù)做大、做強(qiáng)、做深；第三是利用河南的基礎(chǔ)條件制定戰(zhàn)略。老胡選擇了第三種，即2002年開始實(shí)施的省域化發(fā)展戰(zhàn)略。
對于這種特殊的戰(zhàn)略，胡葆森顯得非常理性與執(zhí)著。老胡曾經(jīng)如是闡釋：“為什么不走出河南，這是由企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決定的，戰(zhàn)略告訴你做什么，不做什么，劃定企業(yè)事業(yè)邊界。另外，河南是一個有著1億人口的農(nóng)業(yè)大省，城市化是未來的主題，在城市化的進(jìn)程中，需要住房，而作為地產(chǎn)開發(fā)商，就會有無限大的發(fā)展空間。既扮演一個參與者的角色，去為百姓蓋房子；同時又作為一個城市化的推動者，可以使企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到高度統(tǒng)一?！?
戰(zhàn)略的擁有與否，是做企業(yè)與做項(xiàng)目的重要標(biāo)志。用胡葆森的話說：“建業(yè)是在做企業(yè)，其他很多，或者大多數(shù)是在做項(xiàng)目，雖然不唯有建業(yè)在做企業(yè)，但建業(yè)在這方面做得可能更認(rèn)真一些、更踏實(shí)一些?！?BR> 一個細(xì)節(jié)可見一斑。建業(yè)的一本內(nèi)刊《建業(yè)》，贏得了多數(shù)人的好感，牛皮紙的懷舊和簡潔，顯得這本雜志頗具內(nèi)涵和氣質(zhì)。不過，更重要的是，與一般內(nèi)刊不同的是，《建業(yè)》的“內(nèi)”并不是指企業(yè)內(nèi)部，而是指企業(yè)所在的區(qū)域，以及這個區(qū)域人們精神的內(nèi)在需求。
《建業(yè)》主編宋曉鳴曾經(jīng)說過，《建業(yè)》的使命，不僅是關(guān)注企業(yè)的戰(zhàn)略及實(shí)踐，敏于觸摸企業(yè)發(fā)展的脈動，見微知著于企業(yè)的發(fā)展趨勢，而且要有領(lǐng)風(fēng)氣之先的自信，要有獨(dú)立思考的精神，真實(shí)記錄一個立志基業(yè)常青的區(qū)域化企業(yè)的成長軌跡。作為“根植中原，造福百姓”的企業(yè)，《建業(yè)》必須打上區(qū)域的烙印，潛下心來與河南水乳交融、血脈相連，深入到中原的相關(guān)歷史、地理和人文脈絡(luò)中。
一本企業(yè)內(nèi)刊，能做到這樣的精細(xì)和大氣，能夠使建業(yè)的戰(zhàn)略在這里得到充分融化，令人感嘆。我想，建業(yè)的戰(zhàn)略，肯定同樣會在企業(yè)的諸多運(yùn)營體系中，被廣泛灌輸。
而事實(shí)證明，建業(yè)的戰(zhàn)略，發(fā)揮了獨(dú)特的作用。2007年，建業(yè)已經(jīng)成為河南房地產(chǎn)市場的樣板和風(fēng)向標(biāo)，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有員工1600名，全資及關(guān)聯(lián)公司近30家。老胡以及建業(yè)獲得為數(shù)眾多的榮譽(yù)。與此同時，建業(yè)的上市計劃，也正在緊密地運(yùn)作中。
建業(yè)戰(zhàn)略的高明和遠(yuǎn)見，更在今后。細(xì)心的人會發(fā)現(xiàn)，2006年、2007年這兩年，當(dāng)多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)為日益高昂的土地成本焦慮不安之時，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略已經(jīng)使它擁有足夠的土地儲備。而且，跡象表明，建業(yè)的戰(zhàn)略方向和國家當(dāng)前倡導(dǎo)推行的房產(chǎn)政策最終走向基本吻合。在房地產(chǎn)企業(yè)，這可能是第一家。
不過，戰(zhàn)略并非固定不變。老胡不久前曾說，要在未來進(jìn)軍中部市場，我想，這亦在戰(zhàn)略的應(yīng)時調(diào)整范圍。盡管前路依然坎坷，建業(yè)眼下依然面臨諸多考量，但我相信，有靈魂的企業(yè)，最終會突破種種劫難的。
（萬軍偉，《大河報》財經(jīng)記者。）
（選自2007年5月總第54期《建業(yè)》月刊）
2007年7月7日，在信陽市恭聽了建業(yè)集團(tuán)董事長的精辟演說，感受頗多。對我影響最深的是建業(yè)的省域化發(fā)展戰(zhàn)略。通過斷斷續(xù)續(xù)的理解，我對建業(yè)這個方略談點(diǎn)認(rèn)識。
第一，省域化發(fā)展戰(zhàn)略具有科學(xué)性。
建業(yè)的省域化發(fā)展戰(zhàn)略最大的特點(diǎn)就是簡單、適用。胡葆森先生有一個口頭禪：“大道至簡?！边@個“道”，主要是做事業(yè)做人的道理乃至真理，一個能夠適用、實(shí)用、長用的戰(zhàn)略，那“道”的內(nèi)涵是很深的。
這個戰(zhàn)略的另一個特點(diǎn)，就是獨(dú)辟蹊徑。省域化發(fā)展戰(zhàn)略是一種“道”，既跟進(jìn)時代、順勢而為，又具有“不二法則”的創(chuàng)新性發(fā)散性思維模式。最能體現(xiàn)科學(xué)內(nèi)涵的是它符合國情、省情、市情、縣情。
河南是內(nèi)陸省份，農(nóng)業(yè)的比重大，工業(yè)化起步慢半拍，經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)發(fā)展要素不全，中小城市城鎮(zhèn)化率低一些。而和城市化關(guān)聯(lián)度較為緊密的房地產(chǎn)業(yè)在省會大城市發(fā)展提速，而在中小城市以及小城鎮(zhèn)發(fā)展相對緩慢，有些還是空白。為此，省委省政府及時提出加快城市化步伐。城市化，房地產(chǎn)應(yīng)先“化”。在這種情勢下，建業(yè)與省委省政府的大政方針同謀，以政府和社會的需要為企業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)，制定了省域化發(fā)展戰(zhàn)略，立足省會，輻射市縣以及小城鎮(zhèn)，將自己的精益化經(jīng)營城市的理念和品牌覆蓋全省，義無反顧地?fù)?dān)負(fù)起推進(jìn)河南城市化進(jìn)程的歷史使命。
第二，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了民本性。
“根植中原，造福百姓”、“讓河南人民都住上好房子”等戰(zhàn)略內(nèi)涵，是建業(yè)決策者從平民的視角思考民生的深層問題?！皯汛А蟊犹煜潞烤銡g顏’的熱切理想”，是一種質(zhì)樸的可愛又可敬的平民情感、平民色彩，也是一種中原情緒、民本情緒、黃土情結(jié)、“根”文化情結(jié)。
關(guān)于社會責(zé)任，建業(yè)的高層決策者胡葆森曾這樣表述過：作為一個企業(yè)家，如果對我們這個民族不負(fù)責(zé)任，對我們這個國家不負(fù)責(zé)任，對我們這個社會不負(fù)責(zé)任，不僅人民不答應(yīng)，我們頭頂?shù)乃{(lán)天和腳下的大地也不會答應(yīng)。
據(jù)最近的一次人口普查結(jié)果，我國近年來進(jìn)入城鎮(zhèn)的居民已成為城市人口的主體，其中農(nóng)民工比重占新進(jìn)入城市人口的大頭，從事三產(chǎn)的農(nóng)民工占城鎮(zhèn)人口的一半。這么大的一個群體，他們中許多人雖在城鎮(zhèn)工作多年，由于中小城市和小城鎮(zhèn)商品房開發(fā)不足，進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口特別是農(nóng)民工群體無法在城鎮(zhèn)安居，他們長期靠租著低檔的房子，皺著眉頭生活，不利于個人發(fā)展，也不利于城市發(fā)展。政府雖制定了“進(jìn)得城來”的好政策，還要有“留得住”的條件，而住宅就是他們安居樂業(yè)的基本條件。
第三，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了正確的策略性。
省域化戰(zhàn)略在具體操作運(yùn)營上，自上而下，先大城市，中等城市，再及縣級城市和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)四個梯次推進(jìn)，符合房地產(chǎn)改革開放的時序，又考慮到了城鎮(zhèn)居民的承受能力，是實(shí)事求是的策略選擇。
推進(jìn)省會以下城市及小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程，發(fā)展的空間很大很廣，是一個大系統(tǒng)工程，是一塊大蛋糕。怎樣吃這塊大蛋糕？一口吞下去，會噎死，也吞不下；一人吞下去，塊頭再大，也會撐死的。為此，省域化戰(zhàn)略定位的基本方向是向下，向下，再向下；做大，做大，再做大。有了清晰的定位，然后就是循序漸進(jìn)，龍頭企業(yè)率先帶動，由建業(yè)這樣河南的地產(chǎn)標(biāo)志性企業(yè)和成熟型企業(yè)擔(dān)綱，就是順理成章、水到渠成的事兒。
自上而下，梯次發(fā)展，向下走，才是坦途。值得指出的是，向下走，不是做小，而是做大。向下，不是“小下”，而是伸展，是展開羽翼向四面八方擴(kuò)張。從建業(yè)的實(shí)踐看，前幾年發(fā)展速度幾乎是成倍增長，還有的年份翻番。2006年增幅雖少些也達(dá)50％以上。事實(shí)證明，建業(yè)是一個發(fā)展中的巨人。
第四，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了品牌成熟性。
大凡著名品牌都是情感的、文化的、輻射的，又是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的。隨著省域化戰(zhàn)略四個梯次的產(chǎn)業(yè)合理布局，一個特色明顯、優(yōu)勢突出、結(jié)構(gòu)合理的品牌地產(chǎn)格局已經(jīng)基本形成，實(shí)現(xiàn)了裂變式發(fā)展和有序擴(kuò)張。日益凸現(xiàn)的品牌價值，使建業(yè)挺起了中原地產(chǎn)業(yè)的“龍骨”。
同一個知名品牌延伸發(fā)展，避免了虛假欺詐、投機(jī)炒作等信息不對稱行為的發(fā)生，品牌形象、品牌信用度得到進(jìn)一步提升，人們認(rèn)識到建業(yè)品牌價值的含金量是物有所值或物有超值；這個品牌要長期融入當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展，不是撈一把就走的投機(jī)商人，購買建業(yè)品牌不僅是買房子，還是一種知名品牌締造的健康時尚人文的生活方式，購買的還是一種“放心”——對品質(zhì)、安全、文化教育生活的放心，從而使建業(yè)品牌深入人心，贏得良好的口碑。
隨著優(yōu)勢品牌的嫁接和先進(jìn)理念的輸入，不僅加快了品牌自身發(fā)展，也加速了當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)群體的發(fā)展，建業(yè)和它的掌門人胡葆森還成為河南新豫商的代言人之一，并以河南經(jīng)濟(jì)群體話語權(quán)的形象佇立在世人面前。
第五，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了發(fā)展的差異性。
現(xiàn)在國內(nèi)各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式很多。比如，溫州模式、深圳模式、浦東模式、京津模式，等等。
民間有句話說得好：“三里不同俗，十里不同腔?！彼邆涞牡赜驐l件不同，必然造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異。由于沿海與內(nèi)地，東、中、西部之間自然資源、社會資源、人文資源等都有很大不同，地區(qū)差異決定了這個地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的差異。
基于對河南地處中國腹地中原，長期農(nóng)業(yè)文明造成河南的城市化率低的考慮，又基于對省委省政府關(guān)于加快中原崛起和城市一體化發(fā)展方針的理解，他們抓住機(jī)遇，搶得先機(jī)，堅定地走省域化發(fā)展道路，很快化政策為先進(jìn)生產(chǎn)力，在全省進(jìn)行有層次有特色的產(chǎn)業(yè)化布局，實(shí)行與別的地區(qū)和別的企業(yè)不同的差異化發(fā)展、補(bǔ)位和錯位發(fā)展。差異化和補(bǔ)位、錯位發(fā)展，避免了同質(zhì)化的低層次競爭，有利于企業(yè)做大做強(qiáng)做久，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展模式的首創(chuàng)和持續(xù)創(chuàng)新。
第六，省域化發(fā)展戰(zhàn)略對河南經(jīng)濟(jì)社會和諧發(fā)展具有較強(qiáng)的拉動性。
由于戰(zhàn)略目標(biāo)的高遠(yuǎn)，以“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)”作為經(jīng)營城市的目標(biāo)，該戰(zhàn)略在實(shí)施過程中實(shí)行以我為主導(dǎo)，集成多方優(yōu)勢資源，本土共享共贏的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方式有利于提升這座城市的整體建設(shè)水平，有利于政府集聚更多的稅收等項(xiàng)資金加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，有利于帶動諸多相關(guān)發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)景氣。同時，人流、物流、資金流、信息流的聚變，又增強(qiáng)了這座城市的魅力。
第七，省域化發(fā)展戰(zhàn)略體現(xiàn)了發(fā)展的專注性。
為什么建業(yè)在市場低迷或市場需求旺些的情勢下都能脫穎而出，保持著高速的增長？是什么令他們在無邊的市場競爭海洋里識得水性，游弋自如？是什么令他們在同行業(yè)競爭越來越激烈的情況下，保持著明顯的優(yōu)勢？答案的關(guān)鍵詞應(yīng)是“專注”。
建業(yè)是在中原乃至中國地產(chǎn)市場上拔得頭籌的企業(yè)之一，當(dāng)他們賺得第一桶金的時候，不少企業(yè)都離開本土到異地發(fā)展。當(dāng)時，業(yè)界有人勸建業(yè)董事長胡葆森進(jìn)入穗、港、京、滬等大城市博弈，但胡葆森“三思而不行”，還是難以割舍中原這塊文化厚土，而以壯士斷腕的決心在中原的大、中、小城市發(fā)展，并把無關(guān)專業(yè)的公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓出去，專注于主業(yè)，專注于核心產(chǎn)品，專注于地產(chǎn)本土化品牌。他篤信“本土的才是世界的”，“專注的才是美好的”。
胡葆森說，一個人嘴里同時吃饅頭又吃油條又喝豆?jié){，肯定會噎死，一只手拿兩支筆或三支筆寫字肯定寫不好。這個比方道出了簡單的專注理論。
第八，省域化發(fā)展戰(zhàn)略具有較高的思想性。
省域化發(fā)展戰(zhàn)略對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)課題想得很深、很遠(yuǎn)。既想到國家和政府層面，又想到普通百姓和城鎮(zhèn)居民層面；既想到本企業(yè)的發(fā)展和自律，又想到整個行業(yè)的發(fā)展和自律；既想到現(xiàn)實(shí)的一面，又想到未來發(fā)展的一面；既想到本行業(yè)發(fā)展的一面，又想到社會事業(yè)發(fā)展的一面……總之，省域化發(fā)展戰(zhàn)略，這是一個從現(xiàn)實(shí)的視角思考未來、從未來的視角把握現(xiàn)實(shí)的思想果實(shí)。
沒有思想，不成事業(yè)。由此看，戰(zhàn)略決策者是站在巔峰上的一個思想者。只不過他們的抱負(fù)與思想，不是全靠紙質(zhì)的大部頭印刷品傳遞的，而是通過宏大的事業(yè)去書寫的；是一幢幢傲視蒼穹的史詩般的建設(shè)作品和一份份人性化的對社會無私回報砌就了思想根基。這也應(yīng)了胡葆森先生說過的頗有詩意的一句話：“揉著心上的繭子哭了，撫著手上的繭子笑了?！?BR> 是的，做個思想者是痛苦的，而思想孕育出來的新鮮果實(shí)又是讓人愉悅的。
難怪，中國地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物萬科的王石曾這樣評述省域化戰(zhàn)略：“這種省域化發(fā)展戰(zhàn)略對全國的中小房地產(chǎn)業(yè)具有推廣價值，建業(yè)的這種探索，其意義上其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越河南這一地域。”這個評價無疑是中肯的。
實(shí)際上，省域化戰(zhàn)略是迄今為止我國地產(chǎn)理論與實(shí)踐的一次創(chuàng)新，為河南地產(chǎn)界乃至全國地產(chǎn)界提供了一個可供思考借鑒的有價值的發(fā)展范本。它也奠定了建業(yè)和胡葆森先生在中原地產(chǎn)界的儒帥地位和地產(chǎn)領(lǐng)袖地位，而且當(dāng)之無愧地成為河南經(jīng)濟(jì)界新豫商群體的精神領(lǐng)袖。
思想內(nèi)涵豐富的胡葆森還成長為中國地產(chǎn)界“三君子”之一。
他和建業(yè)人書寫了“化房為詩”、“化房為歌”的絢麗樂章。
思想成就了一個高度！
（關(guān)登海，原《河南經(jīng)濟(jì)報》副總編輯，高級編輯，
河南省經(jīng)濟(jì)學(xué)會理事。）
（選自2007年9月總第58期《建業(yè)》月刊）
由于房地產(chǎn)具有顯著的地域性，擴(kuò)張戰(zhàn)略的選擇實(shí)際上是聚焦在地域范圍的選擇。是像萬通一樣固守一個城市，還是像萬科一樣進(jìn)軍全國？在地產(chǎn)擴(kuò)張的三種模式中，“建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略”逐漸受到關(guān)注，由于所具的獨(dú)特性，也被業(yè)界稱為“建業(yè)模式”。
為什么固守中原，并潛心分級層層向下延伸？這個問題多次被業(yè)界的同仁問起，同樣也是建業(yè)在戰(zhàn)略抉擇時期不斷拷問自己的一個問題。
企業(yè)的社會屬性
一個優(yōu)秀的、高瞻遠(yuǎn)矚的、受人尊重的企業(yè)，一定需要完成一個生長周期，因?yàn)樗仨殢木哂凶匀粚傩缘膫€體轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢咦匀粚傩院蜕鐣傩缘纳w。只有這樣，企業(yè)作為一個生命體從社會汲取營養(yǎng)獲得生長，然后通過其具有的社會屬性不斷地回報這個社會，使得這個環(huán)境的土壤更為肥沃，進(jìn)而汲取更多的社會資源，完成一個生命周期的循環(huán)。
1992年，建業(yè)來到河南投資，這個階段體現(xiàn)更多的是自身的生存屬性，因而更多地關(guān)注自身的生存和成長。隨著企業(yè)的發(fā)展，建業(yè)的社會性逐步開始體現(xiàn)。這個時期，建業(yè)開始為自己的產(chǎn)品提供更多的附加值，不論是超越客戶期望的物業(yè)服務(wù)，還是作為配套的精品教育。當(dāng)建業(yè)足球完成其塑造企業(yè)品牌的使命后，建業(yè)的社會性開始得到彰顯。
“建業(yè)模式”的選擇正是處于企業(yè)生命周期的這個階段，企業(yè)的核心價值觀“根植中原，造福百姓”和“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)理想起到了統(tǒng)率作用。作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，只有將企業(yè)的使命與其所賴以生存的城市和區(qū)域的命脈很好地融合，才有可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
當(dāng)一個企業(yè)的價值與社會價值、員工的個人價值緊密地結(jié)合統(tǒng)一起來，厚重的使命感將使戰(zhàn)略的執(zhí)行變得可行。
區(qū)域選擇理性要素
進(jìn)入二十一世紀(jì)，河南省委、省政府作出了實(shí)施區(qū)域中心城市帶動戰(zhàn)略，加快中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶，實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略部署。按照這一構(gòu)想，河南省計劃通過10到15年，在這一區(qū)域內(nèi)形成以鄭州為中心的9個大中城市、48個小城市和374個建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系格局。中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略的提出和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，必將為河南的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。
城市化進(jìn)程、政策層面和居民住宅消費(fèi)觀念的良好導(dǎo)向，成為企業(yè)戰(zhàn)略選擇的前提和基礎(chǔ)，準(zhǔn)確靈活地把握企業(yè)的外部環(huán)境為企業(yè)制定差異化戰(zhàn)略提供了可能。
除此之外，公司品牌區(qū)域美譽(yù)度密集；選擇的地域管理跨度小，效率高，抗風(fēng)險能力強(qiáng)；區(qū)域內(nèi)市場競爭處于初級階段，擴(kuò)張成本低，成功概率較大；區(qū)域文化差異小，產(chǎn)品復(fù)制性強(qiáng)，研發(fā)、生產(chǎn)成本低；目標(biāo)城市人脈環(huán)境較好，等等，都為戰(zhàn)略的開展奠定了良好的基礎(chǔ)。
值得一提的是，由于這個區(qū)域的選擇，使得建業(yè)的企業(yè)文化建立于本土文化之上，由此看不見的成本——文化成本就降為最低。開發(fā)區(qū)域選擇在豐沃的中原文化厚土和品牌美譽(yù)度影響范圍內(nèi)的厚土上，無疑是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)理性行為。
基于一個現(xiàn)代企業(yè)具備的成熟社會屬性，以及對戰(zhàn)略選擇范圍內(nèi)的市場環(huán)境的自如把握，建業(yè)已將企業(yè)的核心價值與社會發(fā)展的趨勢統(tǒng)一在一起，因此，建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略是有意義的。在這個意義上的選擇結(jié)果，將激勵建業(yè)人越來越堅定步伐，也越來越充滿信心。
（選自2004年9月總第25期《建業(yè)》月刊）
2008年6月6日，建業(yè)于逆市中成功上市，堅定地完成了自己的資本飛躍。那么，作為此次新聞事件的主角，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森有何感悟？上市后的建業(yè)又會有何新的變化？記者就此對胡葆森進(jìn)行了專訪。
“融資額縮水說”不正確
大河財富：上市是建業(yè)發(fā)展的一個階段性成果，標(biāo)志著建業(yè)躍上了一個新的臺階，尤其是在目前地產(chǎn)險境背景下，建業(yè)突圍上市更顯難能可貴，建業(yè)是如何做到的？
胡葆森：關(guān)于上市，我想首先澄清一點(diǎn)，即建業(yè)融資計劃中從來沒有 80 億港元之說。2007年年底當(dāng)時的版本是總股本 40 億，每股計劃 2 元發(fā)行，總市值 80 億元，當(dāng)時有媒體錯誤地報道成“融資額 80億元”，結(jié)果以訛傳訛，所以說建業(yè)融資額縮水是不正確的。
從2008年年初開始，已有十家左右的企業(yè)撤單 IPO，因而，稱建業(yè)上市為“破冰之旅”并不為過。就上市本身而言，我覺得關(guān)鍵還是企業(yè)的基本面。
比如，建業(yè)的股東結(jié)構(gòu)很好，凱德置地是以戰(zhàn)略投資者身份進(jìn)入的，持有 36.14％的股份，不同于持股很少的策略投資者。凱德在業(yè)內(nèi)代表了兩個標(biāo)準(zhǔn)，即投資標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因而，投資者認(rèn)購比較踴躍，上百家機(jī)構(gòu)有 1/3 進(jìn)行了認(rèn)購。
再比如戰(zhàn)略，這也是我們最珍視的。這次 IPO 成功，實(shí)際上是建業(yè)省域化戰(zhàn)略和商業(yè)模式的成功，摩根士丹利之所以選擇建業(yè)，就是認(rèn)為建業(yè)的“故事”有賣點(diǎn)。
當(dāng)然，還有我們在定價上對投資者的傾斜，即讓他們能盈利。我們以 2.75 港元的詢價下限定價，只合 7 倍多市盈率。
大河財富：建業(yè)一直堅持省域化戰(zhàn)略，但在資本市場成功后，建業(yè)會否調(diào)整戰(zhàn)略方向？比如到周邊中心城市發(fā)展，或做其他調(diào)整？
胡葆森：戰(zhàn)略首先要解決的是你的目標(biāo)市場在哪里。事實(shí)上，我們能考慮的地理半徑，其實(shí)也是我們的管理能力半徑，如果我們的品牌、產(chǎn)品體系、服務(wù)體系等支撐不到位，盲目到外面發(fā)展，是要吃虧的。
因此，上市后，我們的首要任務(wù)是做好業(yè)績，回報股東，也就是準(zhǔn)備在 2012 年，即建業(yè)成立 20周年的時候，向資本市場交上合格答卷。
說實(shí)話，堅持現(xiàn)在的戰(zhàn)略，是基于對行業(yè)大勢的研判。我認(rèn)為，自 2003年的“8·31”大限，地產(chǎn)格局的調(diào)整便開始了，最終出現(xiàn)一線城市的二三流地產(chǎn)商因?yàn)槟貌坏酵恋乇黄认蚨€城市轉(zhuǎn)移，引發(fā)二線城市行業(yè)格局變化。依此類推，這實(shí)際上是一個行業(yè)梯次轉(zhuǎn)移。
我判斷，這個過程要持續(xù) 8 ～ 10 年，最終，每一個市場前 20 位的公司占到當(dāng)?shù)胤蓊~的75％，競爭格局穩(wěn)定下來，行業(yè)也才會穩(wěn)定下來。
在這場由政策調(diào)整引發(fā)的逃離大潮中，那些機(jī)會導(dǎo)向型企業(yè)將逐步被淘汰，而為數(shù)極少的戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)將在調(diào)整中受益。
因此，在這樣的行業(yè)大勢下，那些有戰(zhàn)略的企業(yè)，如果能贏得資本市場的支持，將在行業(yè)格局大調(diào)整中占據(jù)有利位置，這是建業(yè)引入凱德置地，啟動上市的大背景之一。
大河財富：你如何給建業(yè)和自己的表現(xiàn)打分？
胡葆森：我自己給建業(yè)打70分，還有30 分的差距，我也一直在思考這30 分差距在何處，我希望70分是動態(tài)的，做得好我們可能是80分。
堅守是一種特質(zhì)
大河財富：能穿越不同經(jīng)濟(jì)周期的企業(yè)，才有資格言“成熟、成功”，十幾年來，建業(yè)數(shù)次歷險，又?jǐn)?shù)次化險為夷，你認(rèn)為建業(yè)憑什么做到這些？
胡葆森：建業(yè)每次能穿越，都是借助了別人的力量，但別人也要甄別你，因此起作用的還是企業(yè)的核心價值觀，這么多年我們一直堅守地產(chǎn)業(yè)，伴隨它從無到有、從小到大，一直堅守一種價值觀、一種戰(zhàn)略，堅守我們奉為至寶的行為準(zhǔn)則，最終在感動自己的同時，也贏得了社會各界的認(rèn)同和應(yīng)有尊重，交到了越來越多的朋友。
大河財富：建業(yè)是一家高度重視企業(yè)社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，我們注意到，就全國范圍而言，地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于慈善的輿情并不健康，尤其是本次抗震救災(zāi)中的表現(xiàn)，甚至“青澀”，那么，你認(rèn)為在新的商業(yè)環(huán)境、新的輿論通道下，一個公眾企業(yè)、企業(yè)家，應(yīng)當(dāng)如何言、如何行？
胡葆森：我一直不把捐款當(dāng)成慈善事業(yè)。其實(shí)，企業(yè)回饋社會不是其法定義務(wù)，或稱“規(guī)定動作”，但它實(shí)際上又是企業(yè)必須做的，相當(dāng)于“自選動作”，這個動作水平的高低決定了社會對企業(yè)評價的高低。一個好企業(yè)、一個合格的商人遵紀(jì)守法即可，但是一個優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家僅有這些是不行的。我一直有個觀點(diǎn)，即商人和企業(yè)家的區(qū)別在于能否自發(fā)地承擔(dān)更多社會責(zé)任，前者是商人，后者稱為企業(yè)家，而反映到企業(yè)，也有普通企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)的區(qū)別。
想做長久的企業(yè)，必須是優(yōu)秀的企業(yè)，我從樹木的年輪中感悟出一個道理，即企業(yè)一定要自覺回饋社會，唯有如此，才能在新一輪的發(fā)展中汲取更多的養(yǎng)分和資源。
實(shí)際上，建業(yè)也做了不少事情，但“善欲人知，不是真善；惡恐人知，便是大惡”。我們的準(zhǔn)則是，盡力而為，多行寡言。
大河財富：做企業(yè) 16年，如今建業(yè)成為公眾公司，你本人做企業(yè)的終極目標(biāo)是否會發(fā)生改變？我們知道，有些企業(yè)創(chuàng)始人在上市后選擇了退出，或是甘當(dāng)股東，也有一些則是保持、加強(qiáng)了企業(yè)控制權(quán)，也有創(chuàng)始人通過培養(yǎng)未來接班人來逐步實(shí)現(xiàn)時代更替，如碧桂園楊氏父女。那么，隨著建業(yè)邁向新的路口，你如何考慮？
胡葆森：我做企業(yè)的終極目標(biāo)沒變。關(guān)于是否退出等問題，我的觀點(diǎn)是，取決于自己是不是還愿意學(xué)習(xí)、對這個企業(yè)還滿不滿意、能不能帶領(lǐng)董事會繼續(xù)前進(jìn)，如果覺得自己非常勞累，不想學(xué)習(xí)了，也跟不上形勢了，董事會也認(rèn)為你缺乏帶領(lǐng)企業(yè)繼續(xù)前行的能力了，我肯定是要及時退出的，因?yàn)槲覑圻@個企業(yè)。
現(xiàn)在，我還愿意繼續(xù)學(xué)習(xí)，我也認(rèn)為我身上還有很多健康的對企業(yè)有益的東西，比如我每天都在自省這個 30 分的差距在哪兒？一個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人如果自省少了，將會非常麻煩，他所帶領(lǐng)的企業(yè)也容易出問題。同時，董事會也認(rèn)為我對建業(yè)而言是不可替代的。
我目前還沒有培養(yǎng)接班人的計劃
大河財富：在建業(yè)有一些東西，似乎與經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“本色”企業(yè)有背離，你如何看？
胡葆森：我也聽說了一些，尤其是對待人的方面?？赡苁俏倚能洠@種性格交朋友可以，但是做企業(yè)可能有些欠缺。實(shí)行末位淘汰，可能效率很高，不過，我還是愿意按照自己的方式來做。
我一直有個觀點(diǎn)，判斷人要先看“基本面”，如果這個人善良、誠實(shí)，只是在能力、態(tài)度等方面達(dá)不到你的要求，那么，拉他一把，培養(yǎng)他一下，他也就上來了。有句古話叫“關(guān)乎人文以化成天下”，如果我們只想淘汰人，而不想改造人，實(shí)際上是對人、對社會都不負(fù)責(zé)任。當(dāng)然，我們在進(jìn)人上還是很嚴(yán)格的。
大河財富：經(jīng)歷過一次次穿越，現(xiàn)在你和建業(yè)站在了新起點(diǎn)上，你有何感觸？
胡葆森：個人的成就離不開大勢，離不開機(jī)遇，如果不是當(dāng)年組織上創(chuàng)造機(jī)會，使我有十年香港的經(jīng)歷與感悟，如果不是改革開放 30 年的大勢，不會有我們的今天，因此，香港人常說一句話“大富由天，小富由儉”，我們既然趕上了，就不要辜負(fù)這個時代，要以殉道者的心態(tài)向著陽光跋涉。
在我們的一次次穿越中，每一次成功都離不開外力的幫助，但是，外力也要選擇你，我的感悟是，做人、做企業(yè)一定要走正道、守正氣、講誠信、肯吃虧，要有堅定的信念，恪守好的行為準(zhǔn)則。
（選自2008年6月總第66期《建業(yè)》月刊）
“我們可以回家去問問自己的父母，他們是如何在春夏秋冬的交替中過日子的。過日子也許不只是‘春播、秋種、夏收、冬藏’那么簡單?！痹?008年次貸危機(jī)席卷全球、華爾街的破產(chǎn)風(fēng)潮迭起以及中國地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮之后，作為一家在寒流真正來臨之前逆風(fēng)上市的地產(chǎn)企業(yè)的董事局主席，老胡質(zhì)樸的理念從未像今天這樣耐人尋味。
事實(shí)上，隨著公司里越來越多“八零后”員工的加入，身為這些員工父母的同代人，老胡已被這些年輕的員工、企業(yè)未來的棟梁視為父輩。而他的經(jīng)歷也令這些年輕人好奇：作為一名商業(yè)領(lǐng)袖，他出生在世道艱難的五十年代，在政治風(fēng)云莫測的六七十年代度過了青春時代，在八十年代即開始東西文化交融的旅程。在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代那一個長達(dá)五年的冬天之后，這一次，他的過冬的心態(tài)究竟是怎樣的？
始終要遵循規(guī)律
“冬天是一個常態(tài)。如果七八年一個經(jīng)濟(jì)周期，那么一個要做百年基業(yè)的企業(yè)要經(jīng)歷很多次冬天。根據(jù)國際、國內(nèi)兩個市場的宏觀背景和發(fā)展態(tài)勢，把握好企業(yè)整體的資源狀況與發(fā)展節(jié)奏，借助農(nóng)民過日子的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整好心態(tài)，堅定自己的戰(zhàn)略，最終做到順勢而為、借勢而起、逆勢而上?！北幻襟w譽(yù)為“懂得生存智慧的人”，老胡這一段關(guān)于“過冬術(shù)”的論述，在2008年舉行的住交會上演講語重心長，令與會的企業(yè)經(jīng)營者深為贊同。
做企業(yè)如農(nóng)民種莊稼，老胡做了更深入的闡述：“農(nóng)民種莊稼一定要看天氣和氣候。根據(jù)季節(jié)、天氣的變化，來判斷自己是該種抗旱的豆子，還是耐澇的稻子?！?BR> 在斗轉(zhuǎn)星移的季節(jié)變換中，老胡又是如何因時因勢調(diào)整自己的心態(tài)呢？“很簡單，在過好日子的時候算小賬；在過苦日子的時候算大賬、算長賬?！?/P>
節(jié)儉是一種心態(tài)
“在過好日子的時候算小賬”即勤儉節(jié)約，在老胡看來，不僅是一種習(xí)慣，更是一種心態(tài)、一種意識。
無意中，人們都喜歡體會極端對比中奇妙的感受。比如當(dāng)今世界最富有的女人——英國女王伊麗莎白二世堅持皇家只用上面印有查爾斯王子紋章的特制牙膏，因?yàn)檫@種牙膏可以擠到一點(diǎn)也不剩下；或者比爾·蓋茨不愿為泊車多花幾美元，都會讓人津津樂道。
關(guān)于老胡喜歡節(jié)儉的習(xí)慣，也有很多故事在公司里流傳。
老胡經(jīng)常收到很多信函，拆開后，他會將信封整整齊齊地存放在一起，因?yàn)檫@些東西可能在什么時候就會派上用場，比如背面可以寫字、裝上票據(jù)，等等。這些好習(xí)慣潛移默化了身邊的工作人員，他們也保存了厚厚一沓用過的信封。
關(guān)于經(jīng)常使用廢紙，令員工印象深刻的一件事，記載在了《一封廢傳真紙》里。作者石哂動情地寫道：“一天，胡總給我們部寫了一個簡短的批示，看完批示后，把紙翻過來一看，是一份傳真，某某研討會在某地召開，歡迎參加。原來我也相信有些人天生是顆恒星，吸引眾多行星在其身旁，但從看到那張傳真紙的一刻起，我對‘修身、齊家、治國、平天下’的‘修身’有了新的感悟?！?BR> 每次離開辦公室，老胡總要親自關(guān)掉空調(diào)、拉上窗簾保存房間的溫度。如果他最后一個人離開辦公區(qū)，還要細(xì)心地檢查一下走廊的燈是否關(guān)上。
在老胡取名為“靜真齋”的辦公室，據(jù)老員工回憶，他寬大的辦公桌其實(shí)是1999年公司購買的會議桌，2000年公司搬到建業(yè)城市花園88號之后，因會議室又添了更大的會議桌后所淘汰的。而其辦公桌的副桌則是公司在豐產(chǎn)路辦公時的商務(wù)用桌。
老胡堅持在宴請嘉賓的時候，點(diǎn)菜適度，因人取量，從不會浪費(fèi)。這讓身邊的工作人員非常贊嘆、佩服。如果酒菜有少許剩余，他也會吩咐工作人員打包帶回。
生活中，老胡會提醒廚師：一條魚一次吃不完，可以片成兩次吃。家里只有在人多的時候，才會花些費(fèi)用去養(yǎng)護(hù)魚缸。
說來也許會有人不相信，老胡有很多衣服是十幾年前的舊衣服，有的羊毛衫，袖子磨破了，還要拿出去織補(bǔ)。在沒有商務(wù)活動的時候，他還會穿著它們在公司里辦公。身著普通、隨意的衣服，老胡有一次開著吉普車，在辦公樓前停車，有位不相識人甚至誤將他當(dāng)做開車的司機(jī)師傅。
老胡要求員工也要按節(jié)約精神辦事，并會為一些不節(jié)約的事情而生氣。看到非正式文件用空白的新紙打印、外出辦事不及時關(guān)上電腦、在內(nèi)部使用空白信封，他都會處罰。
“苦”日子時算大賬、算長賬
“大賬、長賬”對老胡和建業(yè)而言，既是要樹立對未來的信心，也要在世道難的時候?yàn)槲磥砘I集糧草、操練兵馬，以圖未雨綢繆。
首先，老胡在2008年國慶節(jié)到來之際，在熱情問候員工及親屬的同時，他以親切誠摯的聲調(diào)、質(zhì)樸實(shí)用的語句，就企業(yè)發(fā)展的兩個立足點(diǎn)進(jìn)行了耐心的解釋和論述，號召員工為企業(yè)未來的發(fā)展提供“沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)”。這樣親切的“樓”邊談話被收錄到了《老胡致辭全體建業(yè)人》中，在企業(yè)內(nèi)外引起了巨大的反響。
第二，老胡一貫堅持的“經(jīng)濟(jì)效益和社會效益要高度統(tǒng)一”的追求在此刻備受矚目。在寒風(fēng)凜冽的冬天，很多企業(yè)開始“裁員”、“凍薪”以求自保。建業(yè)雖然不反對“末位淘汰制”——不合格的員工無論何時都不會受到企業(yè)的歡迎，但在過冬期要堅持“不裁員”的用人原則?！盀槭裁幢M量不裁員？因?yàn)楸徊脝T工在‘冬天’再就業(yè)難度更大。我們會對一些與企業(yè)的要求尚有差距的員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其以更高的專業(yè)素養(yǎng)來服務(wù)企業(yè)。”堅持“企業(yè)和員工共生”理念的老胡談及自己的員工時，臉上露出和藹的笑意。和企業(yè)一同“過冬”的員工想必會更珍惜春天的來臨！
第三，“冬天”時企業(yè)要買地、并購。2008年6月上市后，建業(yè)相繼收購或增持了洛陽、商丘、漯河三個項(xiàng)目的股權(quán)，還逆勢進(jìn)入周口，一舉拍下了位于周口新區(qū)的一塊宗地?！岸熨I地，夏天賣房子，這是會過日子的人要做的事情。”老胡開玩笑說：“我們可以想一想，最早時候，農(nóng)村是沒有地主的，大家都一樣。為什么會出現(xiàn)地主？是因?yàn)榈搅藟哪昃暗臅r候，不會過日子的人，不得已把家里的土地賣掉維持生計。而那些會過日子、手中有結(jié)余的人會不斷地購買土地，經(jīng)過多年的積累后，就成了地主?！?BR> 雖然在私人的花費(fèi)上，老胡非常節(jié)制，但在慈善和足球事業(yè)上，老胡卻不惜重金。身為中國職業(yè)足壇唯一沒有更換投資人的足球俱樂部的老板，老胡已經(jīng)為其投入了三個多億。如果你去中牟建業(yè)足球訓(xùn)練基地，連修整草地的老農(nóng)也會告訴你：“中國足球太讓人失望了，不明白這里的老板為什么這么堅持？”
如何評價這十五年足球的投入和產(chǎn)出，也許需要更多的時間和更多的角度。這件事也在考驗(yàn)著老胡的韌性和智慧。
老胡簡單、從容的心態(tài)告訴我們，無論何時，遵循規(guī)律是應(yīng)對季節(jié)變化最好的武器，依靠它，每一個人，抑或企業(yè)，都可以在春、夏、秋、冬中過好自己的日子。
（選自2008年12月總第72期《建業(yè)》月刊）
2004年10月下旬，建業(yè)集團(tuán)總部的每一個員工都拿到了集團(tuán)發(fā)放的營銷獎，盡管這些員工都不在主業(yè)項(xiàng)目一線。這是2004年建業(yè)集團(tuán)決策層對內(nèi)重視團(tuán)隊(duì)協(xié)作的一項(xiàng)重要制度建設(shè)。
這項(xiàng)制度，相比獎金的物質(zhì)嘉獎，還著重于肯定每一個員工每一個崗位職責(zé)的重要性。建業(yè)致力于做專業(yè)化優(yōu)秀區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商，在探索區(qū)域擴(kuò)張經(jīng)營管理模式的過程中，如果將建業(yè)喻為一條船，為了打造一條共同的堅實(shí)的船，每一個船員無疑都是重要的，他們富有激情、追求卓越、具備成長性和專業(yè)能力，優(yōu)秀的船長和優(yōu)秀的水手在追求各自專業(yè)化的領(lǐng)域里在精神上都是平等的，在科學(xué)的管理制度配合下，建業(yè)激勵團(tuán)隊(duì)與團(tuán)隊(duì)之間互相協(xié)作，高度配合，打造成為高效的團(tuán)隊(duì)。
船長的力量
每一條船都有一個船長。他身上充滿理想主義的光芒和職業(yè)化精神。阿伯拉肖夫是這樣的，泰坦尼克號上的船長也是這樣的。他們具備卓越的方向感和使命感，都與船共進(jìn)退。隨著集團(tuán)戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，每一個項(xiàng)目的管理層就成為建業(yè)大團(tuán)隊(duì)下設(shè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的船長，船長的重要職責(zé)之一，就是要立足于團(tuán)隊(duì)的規(guī)范化，使崗位職責(zé)和工作流程清晰，賞罰分明，凡事均有制度可依。M·J·哈奇用即興爵士樂來比喻團(tuán)隊(duì)中的領(lǐng)導(dǎo)者的管理，盡管爵士樂有著和諧的結(jié)構(gòu)，但并不限制演奏者自由發(fā)揮。它的結(jié)構(gòu)是一種支持而不是刻板的規(guī)范。爵士樂手從不拘泥于現(xiàn)狀，結(jié)構(gòu)只是他們的向?qū)?，他們有自由發(fā)揮的空間，而不是縮手縮腳。船長還要努力鼓舞凝聚自己的團(tuán)隊(duì)，使每一個人都發(fā)揮最大的潛能，并培育新的船長。
團(tuán)隊(duì)協(xié)作
具備一支優(yōu)秀成熟的團(tuán)隊(duì)，還不是企業(yè)成功的全部條件。將建業(yè)的各個部門，看做大大小小的團(tuán)隊(duì)，就可以看出既要進(jìn)行小團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，更要求進(jìn)行符合大團(tuán)隊(duì)總體利益的協(xié)作。
只有當(dāng)人人深刻地認(rèn)識到，一個人的能力是非常有限的，做成一件事必須依靠團(tuán)隊(duì)的力量，大家的船才成其為自己的船。協(xié)作已經(jīng)是一個現(xiàn)代企業(yè)員工所必備的要求和能力，而溝通、協(xié)調(diào)的能力也非常重要。
團(tuán)隊(duì)之間在特定階段有高、低之分，因而要向優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，保持謙虛的心態(tài)，不斷學(xué)習(xí)直至超越，把建業(yè)創(chuàng)建成一個時時刻刻成長的學(xué)習(xí)型組織。
在團(tuán)隊(duì)內(nèi)，職責(zé)要明晰，要善于營造和諧的學(xué)習(xí)氛圍，而在發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的過程中建業(yè)倡導(dǎo)對事不對人，讓人與人之間的關(guān)系更加簡單和直接，這都是良好協(xié)作的開始和需要。
榜樣的力量是最直接和生動的，建業(yè)認(rèn)為團(tuán)隊(duì)要設(shè)立團(tuán)隊(duì)的榜樣，團(tuán)隊(duì)中每個崗位也要樹立榜樣。每一個團(tuán)隊(duì)和團(tuán)隊(duì)中的人，都應(yīng)該為工作的每一個階段，設(shè)立成就的目標(biāo)和學(xué)習(xí)的榜樣，二者缺一不可。學(xué)習(xí)身邊的人，書本的學(xué)習(xí)代替不了榜樣的學(xué)習(xí)。而向身邊的榜樣學(xué)習(xí)，可以降低工作的難度，可以增加學(xué)習(xí)的樂趣，增強(qiáng)做事的靈活性。
只有我們每一個人的學(xué)習(xí)和協(xié)作，才可以讓建業(yè)成為一條靈活的船，一條現(xiàn)實(shí)的船，一條堅固的船，一條駛向理想的船。要建立團(tuán)隊(duì)的建業(yè)，在管理制度的設(shè)立上，在合作的心態(tài)上，在對團(tuán)隊(duì)精神的認(rèn)識上，建業(yè)還有很長一段路要走。
（選自2004年12月總第28期《建業(yè)》月刊）
“既然選擇遠(yuǎn)方，則何懼風(fēng)雨兼程。”因著非一般的企業(yè)愿景和價值觀，在河南這塊現(xiàn)代商業(yè)文明尚不深厚的區(qū)域，建業(yè)一直領(lǐng)風(fēng)氣之先。在此背后，則是建業(yè)一以貫之的反思精神和完美主義。誠然，許多辯證的課題一直伴隨在企業(yè)發(fā)展的路徑中：更加規(guī)范的管理制度如何才能不妨害個性化；厚重的文化底蘊(yùn)如何轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新力；如要提供一流的產(chǎn)品和沒有瑕疵的服務(wù)，與之對應(yīng)專業(yè)人才的晉級與上進(jìn)通道是否搭建；規(guī)模擴(kuò)張后的企業(yè)如何保持業(yè)務(wù)及決策的靈活性……
面對變動的市場形勢、借著建業(yè)組織結(jié)構(gòu)新調(diào)整的契機(jī)，我們不禁再次思考如上的命題。我們欣賞大象的從容與厚實(shí)，也想要獵豹的活力與矯健，只為對于一種更美好狀態(tài)的期待。因?yàn)?，讓大象跳舞是艱難的，但大象一旦能跳舞，螞蟻就必須離場了。
向“對手”學(xué)習(xí)
二十年前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)老板還潛伏在其他行業(yè)：建筑、外貿(mào)、教師、記者等；二十年后，中國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出企業(yè)老板原本擅長的特質(zhì)：或戰(zhàn)略領(lǐng)先，或擅長成本控制，或長于“速度”，或精于細(xì)節(jié)，或善于拿地，或細(xì)節(jié)品質(zhì)取勝?！罢l善于把別人的長處集于一身，誰就會是勝利者”，民諺總是表達(dá)出最透徹、最入世的意味。
萬科從來都是建業(yè)的榜樣，“向榜樣看齊”已寫入“胡氏行為方式”（胡葆森先生的行為方式的簡稱），建業(yè)已成立了住宅產(chǎn)業(yè)部。2007年建業(yè)高管團(tuán)隊(duì)齊飛重慶，向龍湖學(xué)習(xí)。還有，鄭州主戰(zhàn)場的一位外來開發(fā)商，在城中村改造的項(xiàng)目中屢創(chuàng)奇跡，其拿地模式也令建業(yè)震撼。下面我們聚焦四種學(xué)習(xí)方向，以此借鑒，同時也是建業(yè)跳好“狐步舞”的路徑所在。
中海式“成本控制”
對于習(xí)慣于“大手大腳”過日子的中國地產(chǎn)公司而言，成本控制不是一件容易的事情。而制造業(yè)面對“紙一樣薄”的利潤，成本控制自然而成。因此也有人說，“房企敗局的原因多在戰(zhàn)略失誤，而制造業(yè)中企業(yè)多死于成本控制”。
地產(chǎn)史上著名的萬科“海盜計劃”，就是萬科為了彌補(bǔ)自己的短板——“萬科擅長營銷，而中海強(qiáng)于建筑施工”，于1999年開始從中海挖人的行動。據(jù)說，中海有嚴(yán)密的人才培養(yǎng)體系，它的許多優(yōu)秀員工都是從基層做起，經(jīng)過一系列精細(xì)的產(chǎn)品制造培訓(xùn)，對成本控制和流程有非常深入的了解。
網(wǎng)絡(luò)上流傳的一份名為《中海地產(chǎn)成本控制體系的建立與實(shí)施》的文本，也證明了中海成本控制的實(shí)力——該文本被眾多網(wǎng)友和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士奉為成本控制《圣經(jīng)》。
建業(yè)有必要向中海學(xué)習(xí)，合生創(chuàng)展在此方面也是建業(yè)很好的榜樣，雖然目前合生創(chuàng)展在京津新城的推進(jìn)中錯失了更多發(fā)展機(jī)遇。
保利的“推進(jìn)速度”
有一種盈利模式就是通過強(qiáng)大的現(xiàn)金流本身獲得利潤的，比如國美電器。由此可想現(xiàn)金流對房企的重要性，因此“高速度”是諸多企業(yè)向外的一種狀態(tài)。
保利的“速度”早已讓同行“望塵莫及”。保利的管理結(jié)構(gòu)較為扁平。在對于區(qū)域公司的管理上，總部主要把握“班子配備、項(xiàng)目立項(xiàng)、資金調(diào)配和品牌管理”四大重點(diǎn)，子公司在具體經(jīng)營中享有充分的自主權(quán)，可有效地突破管理規(guī)模瓶頸，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)快速的發(fā)展。
目前建業(yè)的管控模式依然面臨高目標(biāo)經(jīng)營壓力的考驗(yàn)，更優(yōu)的激勵模式才可使建業(yè)“破繭成蝶”。
龍湖式“體貼入微”
掌門人吳亞軍是一位女性，她的思維無意中遵循著稻盛和夫在產(chǎn)品時代的“利他”理念，而沒有過度依賴中國經(jīng)濟(jì)增長和人口帶給地產(chǎn)行業(yè)的紅利。因此，她在產(chǎn)品層面表現(xiàn)出極為少見的“敬畏之心”，這使她的產(chǎn)品具有非常強(qiáng)大的競爭力。
龍湖的業(yè)主中流傳著很多故事。比如：
當(dāng)龍湖為小區(qū)內(nèi)上千種喬木和灌木生長更換泥土的時候，很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，沒有必要……但10年后，郁郁蔥蔥的園林已成為龍湖最大的賣點(diǎn)和價值所在。上千種喬木因?yàn)楫?dāng)初的更換茁壯成長，小鳥和野兔也回來并在其間繁衍。
建業(yè)誕生了很多優(yōu)秀項(xiàng)目，也有很多動人的故事在業(yè)主間流傳，但仍然沒有做到極致。
鄭州閩商式“城中村改造”
優(yōu)秀的地產(chǎn)商，獲取土地并不占絕對優(yōu)勢，比如萬科，總是盤踞在城鄉(xiāng)接合部。
我們所關(guān)注的閩商，在城中村改造過程中體現(xiàn)了以強(qiáng)勢資金為背景的特別智慧和溝通能力。比如，他們在項(xiàng)目介入前期，就同政府簽訂框架協(xié)議，以政府為主導(dǎo)加快改造進(jìn)程；規(guī)劃先行，利用規(guī)劃編制成果，主動同政府協(xié)商；在獲得政府認(rèn)可前提下，利用政府招商引資的契機(jī)，獲取優(yōu)質(zhì)改造項(xiàng)目。在強(qiáng)有力政府支援的基礎(chǔ)上，快速拆遷、高效回遷，積極推動改造進(jìn)展。
據(jù)建業(yè)管理層透露，建業(yè)在鄭州的土地獲取將被聚焦，城中村改造項(xiàng)目也正在推進(jìn)。
永續(xù)的創(chuàng)業(yè)精神與創(chuàng)新激情
企業(yè)組織猶如人類一樣，擁有自己的生命周期。老朽的企業(yè)往往有如下表現(xiàn)：職員絕對服從、瞻前顧后、患得患失、謹(jǐn)小慎微，其直接后果是官僚臃腫、決策緩慢、趨利避害、安逸享樂。與此相對應(yīng)，一個年輕的企業(yè)就像一個年輕的孩子，永遠(yuǎn)在“創(chuàng)業(yè)”。他們對新生事物充滿好奇，敢于冒險，敢于創(chuàng)造，銳意進(jìn)取，沒有太多的羈絆，其共性特點(diǎn)是結(jié)實(shí)精干、靈活敏捷、敢冒風(fēng)險，充滿生機(jī)與活力。一個企業(yè)永葆青春的秘訣無疑就是創(chuàng)業(yè)精神。
創(chuàng)業(yè)精神的價值以諸多不同的方式予以體現(xiàn)：促使產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新、開發(fā)全新的經(jīng)營方式以及建立更為高效的公共服務(wù)，最為重要的是——創(chuàng)業(yè)初期如履薄冰的審慎心態(tài)和爭取生存空間的危機(jī)感。
從享譽(yù)中國地產(chǎn)界的省域化戰(zhàn)略模式到目前日臻完善的網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)服務(wù)體系，建業(yè)一直是富于創(chuàng)新激情的。但應(yīng)當(dāng)看到，所有規(guī)模日增、邁向大型規(guī)?；钠髽I(yè)都不會在此方面掉以輕心。只有持續(xù)、系統(tǒng)的企業(yè)文化提升活動才能有效帶動創(chuàng)業(yè)精神的傳播。
嘉德置地在2006年就曾發(fā)動以“創(chuàng)冰”為理念核心的專項(xiàng)企業(yè)文化活動。廖文良先生把這個企業(yè)文化運(yùn)動稱為“ICE創(chuàng)冰運(yùn)動”，ICE指的是Innovation創(chuàng)新思維：為提升企業(yè)素質(zhì)，在思維上推陳出新。Creativity創(chuàng)意思考：腦力激蕩，多角度思考、破格思考。Entrepreneurship創(chuàng)業(yè)精神：執(zhí)行，將創(chuàng)新和創(chuàng)意在市場上落實(shí)。
“ICE創(chuàng)冰運(yùn)動”的第一波運(yùn)動是通過ICE“創(chuàng)冰”訓(xùn)練營將活動的理念進(jìn)一步貫徹到每一位員工的思維中去。隨后，第二波運(yùn)動中，公司設(shè)立公開電子郵箱，接受公司員工提供的改進(jìn)企業(yè)發(fā)展的點(diǎn)子，共同壘砌“冰山”（ICEberg）。這些點(diǎn)子可大可小，可以針對整個集團(tuán)、某個子公司，或者某項(xiàng)特定的業(yè)務(wù)功能；范圍可以涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、程序、業(yè)務(wù)模式、管理作風(fēng)，或者任何能提升集團(tuán)表現(xiàn)的建議。在此，員工不用擔(dān)心自己的建議瑣碎無聊，重要的是有信心把想法大聲表達(dá)出來。而公司會派出相關(guān)高管對建議進(jìn)行評分。
員工每提交一項(xiàng)建議，公司會撥25新元（16.6美元）存入季度“冰桶”中，提交的建議越多，冰桶中的獎金就越高。冰桶中積累的獎金，將依據(jù)點(diǎn)子所得評分進(jìn)行分配。那些為集團(tuán)帶來額外收益的點(diǎn)子嘉德置地甚至?xí)艹霰取氨啊崩锏目铐?xiàng)更高額的獎金。
當(dāng)然，嘉德置地對于建議的評價標(biāo)準(zhǔn)也是需要我們借鑒的：原創(chuàng)性、增值潛力、可行性、戰(zhàn)略性。創(chuàng)新思維，無大小之分。在廖文良先生看來，正是ICE式的思維和態(tài)度，造就了今時今日的他。
2009年，全體建業(yè)人曾懷著對客戶的真誠和責(zé)任，針對過去十?dāng)?shù)年已經(jīng)交付使用和正在建設(shè)的42個社區(qū)項(xiàng)目，歷時73天，自檢自問收集了671個問題及建議；并針對671個問題，制訂百日突擊解決方案。如果說671百日風(fēng)暴是一種針對過往的誠懇自省的話，那么“ICE創(chuàng)冰運(yùn)動”則針對未來匯集了全員的創(chuàng)造力，兩者如能結(jié)合使用，意義及效果自然不可估量。
我們需要一點(diǎn)狼性文化
華為無疑是狼性文化的“始作俑者”，這種兇猛而極具侵略性的企業(yè)文化風(fēng)格雖歷經(jīng)許多非議和反思，但依然能夠?yàn)橹T多中國企業(yè)帶來無盡益處。任正非首倡狼性文化之初，在于對危機(jī)的警覺。他看重的是狼有讓自己活下去的三大特性：一是敏銳的嗅覺，二是不屈不撓、奮不顧身的進(jìn)攻精神，三是群體奮斗。但許多知情人士則認(rèn)為，“嗅到肉味就奮不顧身”才是狼的本性，也是初創(chuàng)期乃至很長時期華為文化的真正含義。盡管從2000年以后，任正非已很少再提狼性，華為也經(jīng)歷著狼性文化后遺癥的痛苦折磨，但不得不說，在企業(yè)的戰(zhàn)略攻堅期，這種咄咄逼人、此起彼伏的進(jìn)攻氣勢仍是保障戰(zhàn)略目標(biāo)完成的利器。
鑄造狼性文化是需要特殊的管理制度設(shè)計的，創(chuàng)業(yè)之初，利益均沾成為華為籠絡(luò)客戶、攻城略地的秘密武器?！度A為真相》一書曾較詳細(xì)地記述了華為最初利用利益均沾原則搶奪市場的過程和一些經(jīng)典事例。正是通過利益均沾，華為拿下了本被國外同行完全占領(lǐng)的國內(nèi)一個又一個電信市場。能夠讓眾狼奮不顧身也是有方法的，這種方法同樣是利益均沾，不過是狼群內(nèi)部的利益均沾。在華為工作的“狼”們的經(jīng)濟(jì)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)水平。但值得注意的是，利益只是鼓舞意志的一種方式，它沒有被華為當(dāng)做唯一的方式。利益均沾背后，華為強(qiáng)力推行員工績效管理和任職資格管理體系，即優(yōu)勝劣汰、群體人才成長的人力資源管理機(jī)制，使得企業(yè)人才隊(duì)伍可以在競爭和學(xué)習(xí)中不斷地優(yōu)化，優(yōu)化，再優(yōu)化，正是通過這種持續(xù)的“淘金”過程，華為才構(gòu)建出了一支超越國內(nèi)所有競爭對手的團(tuán)隊(duì)。
實(shí)際上，建業(yè)人鑄造狼性團(tuán)隊(duì)有著最為完美的文化載體，那就是建業(yè)足球。競技體育尤其是足球在某種程度上與狼性文化有著莫大的淵源。如若使足球特有的激情、團(tuán)結(jié)精神注入企業(yè)文化，可能需要員工與足球有著更為直接的聯(lián)系。比如，更多地組織員工看球、在企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)鼓勵足球文化和足球活動。相信充滿對抗、鼓勵侵略性、奮力爭取勝利的競技精神對于團(tuán)隊(duì)狼性的培養(yǎng)絕對善莫大焉。
完美溝通
企業(yè)內(nèi)部的溝通就像武俠小說中常說的絕世神功一樣，練得好時，可以化腐朽為神奇，面對困難無往而不勝；練得不好時，卻會反噬主人，輕則前功盡棄，重則事業(yè)敗亡。而溝通的成功與否，與其說在于交流溝通的內(nèi)容，不如說在于交流溝通的方式。隨著網(wǎng)絡(luò)等新媒體的發(fā)展，人類的溝通方式和習(xí)慣也有了新的變化和發(fā)展，更加人性化、平等的交流已經(jīng)成為有效溝通的手段。
建業(yè)長期以來倡導(dǎo)簡單真誠的人際關(guān)系，并要求員工保持陽光的心態(tài)和行事準(zhǔn)則。始于2007年、堅持近兩載的“老胡面對面”活動，抹去了總部與城市公司之間、老胡與最基層員工之間的距離。每月一次，每次十?dāng)?shù)人，用時兩小時，老胡與員工共進(jìn)午餐，交流工作與生活中的感受。這里面沒有媒體的參與，只有老胡與員工間的交流，如參與者不提起，恐怕企業(yè)外界都不會知道這一事件。正是在這樣一種樸實(shí)無華的交流中，老胡了解了員工，員工了解了老胡，且品嘗了老胡珍藏的紅酒，可謂其樂融融！
當(dāng)然，還有許多優(yōu)秀企業(yè)的對內(nèi)、對外交流手段值得我們關(guān)注。
萬通的“周年反省日”
萬通每年的司慶日9月13日，也是他們的“周年反省日”。在這一天，萬通全體員工包括馮侖在內(nèi)，都會進(jìn)行一次全面的反省，閉門思過。這種反省是由下級對上級、由企業(yè)外部對企業(yè)內(nèi)部的批評，任何員工都可以就某件事或某種現(xiàn)象對上級甚至越級提出意見或批評。這一慣例從1992年保持至今。
2007年，我和同事在參觀“萬通歷史陳列館”時，在一個展柜中看到厚厚的一摞萬通員工所提意見書的影印本，有的上面還有馮侖的親筆批示。且不說這樣一種溝通機(jī)制是否真的能夠吸納員工所提出的意見，改進(jìn)企業(yè)，單就這種形式給了所有員工一個公平的話語權(quán)，使員工能夠毫無顧慮地反映一些現(xiàn)實(shí)問題，并長年保持而言，這種招法已可以稱之為“絕招”。
潘石屹的博客
博客本身是草根階層實(shí)現(xiàn)話語權(quán)的一塊陣地，但潘石屹的博客卻成為他與員工、與社會溝通企業(yè)理念、發(fā)布企業(yè)信息、發(fā)表個人觀點(diǎn)的出口。也許開始本無意，也許是后來“被操作”，但SOHO中國的員工、社會各界都可以通過他的博客了解這個公司、了解潘石屹。
據(jù)說，潘石屹的博客常常是他利用上廁所的時間口述給秘書幫他上傳的。我想，這應(yīng)該也是人們樂意給SOHO中國、給潘石屹打上時尚標(biāo)簽、冠以企業(yè)文藝者的原因之一吧。
新的媒介環(huán)境要求我們調(diào)整交流姿態(tài)，最為顯著的兩個特征在于，對內(nèi)交流應(yīng)當(dāng)更加注重“面對面”的溝通方式，對外交流則應(yīng)當(dāng)加入個性化魅力的內(nèi)容。此外，網(wǎng)絡(luò)傳播時代實(shí)則要求企業(yè)的每一位員工都把自己切身作為傳播主體，主動參與企業(yè)相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)言論。
（選自2010年4月總第86期《建業(yè)》月刊）
SOHO中國：“跑馬圈地不是我們的商業(yè)模式”
助推SOHO中國香港上市的投行高盛公司在觀察該公司時，做了如下結(jié)論：“SOHO中國是家注重品牌而非土地儲備的公司，它和其他公司最大的差異就是其商業(yè)模式。”
同SOHO中國相比，大多數(shù)地產(chǎn)公司更偏重傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍達(dá)及全國；如有商業(yè)地產(chǎn)則更傾向于自己持有作為固定資產(chǎn)投資，有時會整棟出售寫字樓，在這個基礎(chǔ)上擁有豐沛的土地儲備。
“我們的商業(yè)模式是一邊建商用房子，一邊銷售房子。”SOHO中國董事長潘石屹這樣總結(jié)。SOHO中國業(yè)務(wù)局限于北京，只涉足商業(yè)地產(chǎn)，把所有開發(fā)的項(xiàng)目以層為單位賣給一些中小公司或個人，買家或投資或自用。
從十多年前的SOHO現(xiàn)代城開始，SOHO中國就堅持這一商業(yè)模式。而一般傳統(tǒng)的商業(yè)模式是不散售，整體經(jīng)營，大家已經(jīng)習(xí)慣了這樣的商業(yè)模式，甚至有一些人認(rèn)為這才是唯一正確的商業(yè)模式。潘石屹對中國從人民公社模式到包產(chǎn)到戶模式的轉(zhuǎn)變感觸頗深，他認(rèn)為：“其實(shí)這種大百貨公司的商業(yè)模式，與今天個性化、信息化的時代是不吻合的。我們的散售、分散經(jīng)營的商業(yè)模式最早是來自我們對人民公社模式和包產(chǎn)到戶模式的思考和比較。在人民公社的模式下，有許多領(lǐng)導(dǎo)、專家在指導(dǎo)著農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)，但最終的結(jié)果是大家吃不飽，餓著肚子。而包產(chǎn)到戶的模式把每個農(nóng)民的積極性都調(diào)動起來了，同樣的土地，同樣的天氣，糧食夠吃了，領(lǐng)導(dǎo)們和專家們的工作量也少多了。從現(xiàn)代城開始我們就試行這個模式，這十幾年的經(jīng)驗(yàn)結(jié)果告訴我們，購買我們商鋪和經(jīng)營我們商鋪的都賺了比購買寫字樓和公寓更多的錢。”
不過潘石屹也承認(rèn)，這種模式在項(xiàng)目的前期存在著一個養(yǎng)商期，由于一部分商家的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營方式的欠妥，可能會出現(xiàn)一些矛盾和問題，但只要能夠敏銳地認(rèn)清市場的需求，迅速做出自己商業(yè)定位和模式的調(diào)整，都會逐步從虧損被動局面中走出來。
潘石屹對SOHO中國的商業(yè)模式充滿了自信：“13年的實(shí)踐證明，這樣一條商業(yè)模式是大家都能夠創(chuàng)造效益的，也是符合市場未來需求的趨勢?！?BR> 在SOHO中國業(yè)務(wù)構(gòu)成中，寫字樓面積占到公司開發(fā)的總樓面積的53%，零售商鋪占23%，3%則是酒店項(xiàng)目。2007年10月時，公司總資產(chǎn)的67%都來自銷售部分，其商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)了高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、高利潤水平。
建業(yè)：與城鎮(zhèn)化進(jìn)程同舞的深耕
在房地產(chǎn)行業(yè)具有示范意義的當(dāng)屬以新鴻基為代表的多元化開發(fā)模式和以萬科為代表的專業(yè)化開發(fā)模式。近幾年，隨著建業(yè)省域化戰(zhàn)略的成功，“扎根本地，逐步、分級向下延伸，做專業(yè)化優(yōu)秀區(qū)域品牌開發(fā)商”的建業(yè)模式受到業(yè)界廣泛關(guān)注。
新鴻基為代表的開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)混業(yè)經(jīng)營，既有物業(yè)銷售作為主要支撐，也有電訊和物業(yè)租賃。這類公司面臨房地產(chǎn)周期性調(diào)整時能夠有充足的資金作周轉(zhuǎn)，最重要的一點(diǎn)就是他們非常關(guān)注風(fēng)險管理，簡單說就是始終維持充足的凈現(xiàn)金和較低的負(fù)債率；此外，這類公司也非常注重成本控制，這是提高其物業(yè)銷售利潤率的關(guān)鍵。
萬科為代表的開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)專業(yè)化經(jīng)營。采用該模式的公司之所以能夠在競爭中取勝，重要的一點(diǎn)是他們關(guān)注資金周轉(zhuǎn)效率，即非常強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)品的建設(shè)開發(fā)、銷售周期決定的資金回籠速度以及在資本市場上的融資能力。
我們不難發(fā)現(xiàn)，新鴻基一直強(qiáng)調(diào)高利潤率的同時，資金周轉(zhuǎn)狀況也在不斷改善；而萬科在強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)效率的同時，利潤率也力求維持較高水平。最終，你會發(fā)現(xiàn)：不管是優(yōu)秀的多元化公司還是優(yōu)秀的專業(yè)化公司，他們在資本回報率這個指標(biāo)上會逐漸趨向一致，區(qū)別僅在于通過不同的途徑實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。
建業(yè)模式吸收了多元化開發(fā)模式和專業(yè)化開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)，同樣具有很強(qiáng)的盈利能力和成長性。建業(yè)在省會鄭州市場采用了“創(chuàng)新+服務(wù)”的經(jīng)營方略，在市縣市場則采用了“高速度+低成本”的模式，致力于在成熟市場推出新的特色化產(chǎn)品，在新市場推出成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，從而節(jié)約設(shè)計時間、縮短建設(shè)工期，盡可能提高資金周轉(zhuǎn)速度。
“扎根中原”的發(fā)展特點(diǎn)使得建業(yè)既可以充分利用地域管理跨度小的特點(diǎn)，發(fā)揮整體優(yōu)勢，提高抗風(fēng)險能力，也可以充分借助融洽的人脈資源，在成本控制尤其是土地成本上發(fā)揮作用。
而“做專業(yè)化優(yōu)秀區(qū)域品牌開發(fā)商”可以最大限度擴(kuò)大企業(yè)品牌的影響力，實(shí)現(xiàn)品牌溢價，節(jié)省營銷費(fèi)用。
同市場總體發(fā)展節(jié)奏相呼應(yīng)，建業(yè)2005年以來也加強(qiáng)了自有商業(yè)物業(yè)的持有。
整體來說，我們不能說哪個模式更好一些。每個企業(yè)的成長離不開其自身的基礎(chǔ)、自身所處的環(huán)境。只要能選擇一個適合自身發(fā)展、有效和成功的發(fā)展模式并一以貫之，企業(yè)終將獲得成功。自覺地將命運(yùn)融入河南城鎮(zhèn)化的偉大進(jìn)程，建業(yè)目前的商業(yè)模式應(yīng)該是最貼合自身的。
維森置業(yè)：賣“管理”的新房企
放眼目前房企群體，獲取資本的能力超強(qiáng)的企業(yè)并不多。相對而言，在短期內(nèi)傳統(tǒng)房企的金融能力很難有所突破，因此，傳統(tǒng)的開發(fā)流程下已經(jīng)很難再出現(xiàn)新的商業(yè)模式。目前，基于專業(yè)化開發(fā)理念的“輸出開發(fā)管理”的新模式，已經(jīng)被很多公司付諸實(shí)踐。
“房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)當(dāng)是一個行業(yè)?！睆V州維森置業(yè)董事長張維倫說。張維倫認(rèn)為，房地產(chǎn)公司的核心競爭力在于其團(tuán)隊(duì)和團(tuán)隊(duì)所擁有的專業(yè)化開發(fā)能力、管理經(jīng)驗(yàn)，除此之外再無其他，既沒有土地儲備，也沒有開發(fā)資金。這種模式聽起來就像是“空手套白狼”，很多人對這種模式提出了疑問。 “我們有自己的系統(tǒng)，有標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)開發(fā)管理流程，現(xiàn)在我們已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)細(xì)化到1萬多個標(biāo)準(zhǔn)流程。即使我沒有土地和資金，但是標(biāo)準(zhǔn)化的流程能夠保證項(xiàng)目的品質(zhì)，這就是我們能夠說服別人合作的原因?！睆埦S倫認(rèn)為，前幾年無人重視房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理能力，但現(xiàn)在競爭加劇使得企業(yè)不得不重視開發(fā)管理能力提升，因此維森才有機(jī)會。
維森置業(yè)的核心團(tuán)隊(duì)都來自廣州奧園地產(chǎn)。奧園是第一個做品牌輸出與管理輸出的地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)時借助“奧林匹克花園”的品牌輸出，奧園迅速且成功布局，但奧園在2005年停止了這種模式。2005年成立的維森置業(yè)將奧園輸出開發(fā)管理的商業(yè)模式保留了下來，并通過這種模式在全國做了將近10個項(xiàng)目。
這種模式在運(yùn)作中其實(shí)存在很大的管理風(fēng)險——如果有好幾個項(xiàng)目同時做，在管理上就很吃力，因?yàn)槿瞬艃涓簧?。而且中國的地域差別很大，一種標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式不可能對所有區(qū)域都適用。因此，奧園只把這種模式作為創(chuàng)業(yè)初期實(shí)現(xiàn)低成本快速擴(kuò)張的階段性策略。
現(xiàn)在行業(yè)中類似于“維森模式”的公司也有不少，但規(guī)模都不大。目前市場狀況決定了“維森模式”肯定有機(jī)會，眾所周知，中國有太多不專業(yè)的房地產(chǎn)公司。前幾年外行紛紛進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，但現(xiàn)在卻是進(jìn)退兩難，而像維森這樣具有一定專業(yè)能力的公司能夠解決一些問題。但這種模式也有著兩大致命缺點(diǎn)：首先是缺乏全國的采購平臺、營銷體系、運(yùn)營平臺?！氨热缬?00萬平方米的房屋交付量，如果有系統(tǒng)的平臺，財務(wù)成本就可以大大降低。但維森模式缺乏這種支持?！逼浯?，中國房地產(chǎn)企業(yè)在資金、規(guī)劃上存在巨大風(fēng)險，不是簡單的一個項(xiàng)目管理人就可以決定的。
大連萬達(dá)：以房產(chǎn)增值為目標(biāo)的商業(yè)模式進(jìn)化
“如果房地產(chǎn)企業(yè)都要死，萬達(dá)是最后一個?！?005年年初的“兩會”上，大連萬達(dá)掌門人王健林出語驚人。雖然這個判斷很難有機(jī)會得到印證，但是王健林的“囂張”并非全無理由。自2001年轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在萬達(dá)已有接近20個大的商業(yè)中心和很多個五星級酒店。每年一二十億元的進(jìn)賬租金使王健林在談?wù)摲績r時多了幾分淡定。自2005年被《商業(yè)評論》評為年度最佳商業(yè)模式第八名的“訂單商業(yè)”模式始，萬達(dá)一直在進(jìn)行商業(yè)模式的探索——從分零出售到整體出售再到不出售，境界不斷攀升。世界上不存在一勞永逸、完美無缺的商業(yè)模式，任何的商業(yè)模式都是在實(shí)踐中均衡各項(xiàng)矛盾而進(jìn)行著持續(xù)的進(jìn)化，萬達(dá)商業(yè)模式的變遷充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
“訂單商業(yè)”是萬達(dá)的首要創(chuàng)新，是指開發(fā)商先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按客戶要求設(shè)計、建造。萬達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營的每一個連鎖商業(yè)廣場在項(xiàng)目確定前，都與合作客戶共同進(jìn)行市場調(diào)研，以不同身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營兩個不同角度來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致的結(jié)論后，由萬達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。萬達(dá)進(jìn)而與合作伙伴建立長期合作關(guān)系——萬達(dá)走到哪里，他們跟到哪里。目前萬達(dá)已經(jīng)和17家跨國企業(yè)(包括沃爾瑪、時代華納、百勝和麥當(dāng)勞等世界500強(qiáng))簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。除了北京和上海外，萬達(dá)與合作伙伴都確定了一個平均租金，進(jìn)一步調(diào)控風(fēng)險。訂單模式的優(yōu)勢尤其體現(xiàn)在項(xiàng)目可以最大限度地滿足經(jīng)營商的經(jīng)營發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。可以快速有效地帶動該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟城區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和盈利。
“訂單商業(yè)”保證了商鋪的銷售，但零散的產(chǎn)權(quán)也制約了統(tǒng)一管理經(jīng)營的開展。因此，萬達(dá)在經(jīng)歷分割底商第二代商業(yè)模式之后，開始轉(zhuǎn)向了第三代商業(yè)模式的開發(fā)——只租不售的城市綜合體，即在吃喝玩樂休閑購物的基礎(chǔ)上，添加住宅、酒店、寫字樓等，由平面消費(fèi)服務(wù)轉(zhuǎn)向綜合式立體消費(fèi)服務(wù)，做到足不出戶基本需求均能滿足。同時進(jìn)軍百貨，把自己的百貨引入到自己的城市綜合體。
“只租不售”解決了后期經(jīng)營管理中的部分問題，并為開發(fā)商帶來了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但由于大量資金無法在短期內(nèi)回流，使開發(fā)商又面臨著更為致命的資金瓶頸。在這樣的情況下，萬達(dá)選擇了將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金。商業(yè)地產(chǎn)的證券化，將會使萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生飛躍。能夠拿到充裕的資金，然后可以大規(guī)模地并購，再把物業(yè)放到REITs中去融資，這可能使它在業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。
從國外發(fā)展較好的購物中心狀況來看，萬達(dá)設(shè)計頗佳的商業(yè)模式最重要的缺環(huán)就是沒有房地產(chǎn)信托基金作為資金支持，這一點(diǎn)截至目前仍未有大的突破。但是，從一個創(chuàng)意出發(fā)，卓越商業(yè)模式驚人的進(jìn)化能力和驅(qū)動力都在萬達(dá)的發(fā)展歷程中有著清晰的凸顯。
延伸閱讀：REITs，商業(yè)地產(chǎn)的成人禮
簡言之，REITs是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的工具，開發(fā)商的銷售從在地產(chǎn)市場售賣商鋪?zhàn)優(yōu)樵谫Y本市場發(fā)售信托憑證，它是開發(fā)商走向成熟的標(biāo)志和必由之路。
房地產(chǎn)信托投資基金簡稱REITs(Real Estate Investment Trust)，它是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者(委托人)將資產(chǎn)交由受托人經(jīng)營管理(并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓)，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。一般情況下，此類基金需將盈余的90%~100%分配給基金單位持有人。與主營不動產(chǎn)、以房租為利潤來源的“收租上市公司”相比，REITs在資產(chǎn)處置和利潤分配方面的嚴(yán)格要求令投資人的風(fēng)險大為減小，投資收益主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的冷暖。中國經(jīng)濟(jì)的一枝獨(dú)秀、人民幣的升值預(yù)期等因素使海外投資人十分看好大陸的REITs，2005年12月?lián)屜仍谙愀凵鲜械脑叫鉘EITs獲得496倍的超額認(rèn)購。
REITs對房地產(chǎn)開發(fā)商的意義遠(yuǎn)非集資那么簡單。從前我們見慣的開發(fā)模式是：圈地——立項(xiàng)——找錢——蓋房——售樓——再圈地。這樣的地產(chǎn)公司不過是項(xiàng)目公司(或若干項(xiàng)目公司的簡單疊加)，其資產(chǎn)基本以在建工程的形式存在，負(fù)債率高、現(xiàn)金壓力大，稍有差池項(xiàng)目就會爛尾，公司就此倒掉的例子不可勝數(shù)。想成為百年老店，開發(fā)商應(yīng)持有部分自建商業(yè)地產(chǎn)作為長期投資。不僅使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，還可通過收取租金得到比一次性賣斷更多的收益(即以租金上漲的形式享受房地產(chǎn)的升值)。但持有商業(yè)地產(chǎn)必將造成巨額資金的沉淀，使資金周轉(zhuǎn)效率大幅下降。以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分(例如70%)基金單位募集資金，同時保留部分收益(例如30%)以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣給自己的REITs。簡言之，REITs是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的工具，開發(fā)商的銷售從在地產(chǎn)市場售賣商鋪?zhàn)優(yōu)樵谫Y本市場發(fā)售信托憑證，它是開發(fā)商走向成熟的標(biāo)志和必由之路。李嘉誠的長和系已有3只REITs上市，兩只在新加坡，1只在香港。
對于大陸房地產(chǎn)商來說，海外發(fā)行信托基金需要以下步驟：首先，需要培育現(xiàn)金?！饨鹗杖胴S厚穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)。一般的開發(fā)商恨不得挖個地坑就想賣期房(國家禁止未封頂售樓前他們常這樣做)，除非個別具有雄厚資本實(shí)力的開發(fā)商才會持有龐大的資產(chǎn)用于收租。以開發(fā)——銷售回款——再開發(fā)模式，做無本生意的房地產(chǎn)商是沒有本錢搞REITs的。其次，大陸房地產(chǎn)商海外發(fā)行REITs與海外上市一樣需闖過“紅籌通道”——在境外注冊一家公司，收購境內(nèi)公司的資產(chǎn)(這一點(diǎn)與海外紅籌上市重組中的返程收購環(huán)節(jié)相似，目的是避開某些限制性監(jiān)管規(guī)定)。
（選自2005年7月總第34期《建業(yè)》月刊）
多年前，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨曾預(yù)言21世紀(jì)的兩件大事，其中之一就是中國的城市化進(jìn)程。當(dāng)人們回首過去的二十年歷程時發(fā)現(xiàn)，中國社會正發(fā)生著前所未有的巨變。從此，中國人的生活都無法獨(dú)立于城市化進(jìn)程之外。
當(dāng)打開記憶之門，河南人無法忽略建業(yè)在十年前的布局——向下縱深的建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略毅然啟程。十年是漫長的也是短暫的，在中國的多數(shù)企業(yè)告別一線城市的掘金之旅向下“梯次轉(zhuǎn)移”之時，建業(yè)已完成18個地級和10個縣級城市的布局，并對河南的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會、生態(tài)做出了貢獻(xiàn)。
歷史賦予了每一代人各自的使命。在今天，打造一個強(qiáng)大、具有核心競爭力的企業(yè)，才能擔(dān)負(fù)起社會的責(zé)任?！案仓性旄０傩铡钡膫ゴ罄砟罴钪I(yè)在歲月深處寫下更多光榮與夢想。
建業(yè)大服務(wù)體系在建業(yè)深刻的憂患意識中誕生了。這個體系是建業(yè)省域化戰(zhàn)略的重要組成部分，那就是：在建業(yè)完成全省布局之后，依托于建業(yè)全省在建社區(qū)，通過呼叫平臺9617777和建業(yè)至尊卡兩條線，串聯(lián)起物業(yè)、教育、足球、至尊、商業(yè)、酒店六大服務(wù)資源，形成為全省業(yè)主提供“時間、內(nèi)容、地域”無盲點(diǎn)的具有建業(yè)特色的服務(wù)平臺。
我們曾暢想建業(yè)大服務(wù)體系在2013年的狀態(tài)，即實(shí)現(xiàn)全省業(yè)主的“大串門”活動的設(shè)想——讓5萬戶業(yè)主可以游遍河南，并居住在其他的業(yè)主家中，他們在成為朋友的同時，生活方式也將發(fā)生巨大的變化，還可以體驗(yàn)和感受遍及全省的建業(yè)五星級酒店。
一個頗有意味的外界評價說，由于大服務(wù)體系的構(gòu)建，建業(yè)的省域化發(fā)展戰(zhàn)略如插上了雙翼，真正將建業(yè)帶入無競爭的新高度。
正是基于構(gòu)建企業(yè)新的核心競爭力的戰(zhàn)略思維，建業(yè)從十年前就開始構(gòu)思如何在產(chǎn)品和服務(wù)中增加獨(dú)特的優(yōu)勢。
如此，便能夠解讀明白建業(yè)足球?yàn)槭裁磮匀滩粭?，成為中國足球職業(yè)化聯(lián)賽以來唯一沒有更換投資人的民營企業(yè)支持的俱樂部，以及中超聯(lián)賽隊(duì)伍中唯一擁有專屬場館的球隊(duì)；而多年前布局的教育產(chǎn)業(yè)，其中的小哈佛幼兒園已在建業(yè)省域化戰(zhàn)略中花開全?。晃飿I(yè)服務(wù)的足跡更是踏遍河南的千山萬水，在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時不斷地創(chuàng)新著增值服務(wù)；建業(yè)至尊服務(wù)則致力于為業(yè)主提供社區(qū)配套等附加服務(wù)；同時，建業(yè)的呼叫平臺9617777全天候守候在業(yè)主身邊，了解并滿足業(yè)主的需求；而建業(yè)至尊卡則整合優(yōu)質(zhì)的商家資源，為業(yè)主提供覆蓋生活的全方位服務(wù)。
這不僅是一次中國商界商業(yè)模式的新探索，也將深度提升區(qū)域內(nèi)人民的生活品質(zhì)，聚合所涉及城市的競爭力。建業(yè)大服務(wù)體系建設(shè)過程的潛移默化也將帶動一場服務(wù)領(lǐng)域的革命和創(chuàng)新，深層助推中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)。
而在大服務(wù)體系中，最為獨(dú)特的資源，莫過于建業(yè)事業(yè)的新領(lǐng)域——酒店服務(wù)。
五年前，為了讓客戶享受到更多的獨(dú)特價值，建業(yè)集團(tuán)董事會選擇了酒店這一新業(yè)務(wù)，開始涉足酒店投資領(lǐng)域。目前建業(yè)集團(tuán)已與洲際、喜達(dá)屋、雅高等多個國際知名酒店管理集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，截至目前合作運(yùn)營的共有6家高端酒店項(xiàng)目，分別為鄭州艾美酒店、南陽建業(yè)假日酒店、漯河建業(yè)福朋喜來登酒店、上街建業(yè)雅樂軒酒店、開封建業(yè)大宏福朋喜來登酒店、開封建業(yè)大宏鉑爾曼酒店，總投資額30億人民幣，分別于2011年至2013年間陸續(xù)開業(yè)。在未來3~5年，隨著建業(yè)集團(tuán)大服務(wù)體系建設(shè)的進(jìn)一步布局深入，建業(yè)在河南省內(nèi)投資建設(shè)酒店的業(yè)務(wù)數(shù)量將增至10家。
2011年8月6日，上街建業(yè)雅樂軒酒店開業(yè)了。作為喜達(dá)屋旗下重要品牌，雅樂軒以創(chuàng)新前衛(wèi)的都市風(fēng)格設(shè)計、先進(jìn)便捷的高科技服務(wù)和亦活躍亦熱烈的社交氛圍，一經(jīng)面世，便震撼了世界酒店業(yè)。而喜達(dá)屋是全球最大的酒店集團(tuán)之一，以其飯店的高檔豪華著稱，旗下有約1000家飯店。
建業(yè)雅樂軒的開業(yè)，不僅代表著物業(yè)形態(tài)的豐富和完善，增加對資本市場的吸引力，更重要的是，它的開業(yè)標(biāo)志著建業(yè)大服務(wù)體系在新領(lǐng)域的起航。作為大服務(wù)體系的重要組成部分，它將推動城市的發(fā)展，為城市內(nèi)在的嬗變凝聚力量。
對于一個有著價值觀信仰的企業(yè)而言，憂患意識領(lǐng)航著企業(yè)的腳步。為了迎接建業(yè)大服務(wù)體系時代的到來，建業(yè)已經(jīng)張開了臂膀，用夢想、辛勞和汗水，去迎接夢想實(shí)現(xiàn)的那一天。
（本文系建業(yè)大服務(wù)體系宣傳片腳本）
2001年建業(yè)會成立時，老胡就提出要對集團(tuán)內(nèi)部資源進(jìn)行整合。
2008年8月13日，經(jīng)過歷時7年的集團(tuán)層面的各種資源的儲備，營銷管理中心與客戶管理中心首次就資源整合工作進(jìn)展情況進(jìn)行成果匯報。在該次會議上，老胡明確提出了自己的“內(nèi)部資源整合”觀，即“為客戶創(chuàng)造價值”，并詳細(xì)論述這一觀點(diǎn)所涵蓋的內(nèi)容，我們整理于此。
2008年9月1日，根據(jù)“8·13會議精神”修改后的《集團(tuán)內(nèi)部資源營銷整合方案》面向全集團(tuán)發(fā)布。
從2008年7月份開始著手方案的撰寫到8月份初步方案的提出，再到9月份最終方案的確定，雖然只有兩個月的時間，但在這兩個月里，方案的全體參與人員也經(jīng)歷了一次思想的升華，對資源整合的認(rèn)識也由最初的“僅為營銷服務(wù)”升華到“為客戶創(chuàng)造價值”這樣一個終極目標(biāo)。
誰擁有了客戶誰就擁有了未來。
——建業(yè)的16年，是一個依托社會、依托客戶，不斷積累、不斷壯大的過程，回報社會和客戶對我們來說是理所當(dāng)然的，這也是事物發(fā)展的一種內(nèi)在的必然規(guī)律。
客戶資源是企業(yè)的戰(zhàn)略資源，現(xiàn)代企業(yè)競爭就是產(chǎn)品與客戶的競爭，誰擁有客戶并能與客戶建立一種長期良好的合作關(guān)系，誰就能通過為客戶服務(wù)的最優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。因此客戶才是真正推動企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的根本因素，企業(yè)的存在就是為客戶創(chuàng)造價值。對于偉大的企業(yè)而言，賺取利潤只是一種手段，而不是目的。
資源整合的最高境界就是服務(wù)大眾，從而使我們自己感到快樂。
——個人的成長離不開企業(yè)的成長，企業(yè)的進(jìn)步必然要通過每個員工的進(jìn)步來實(shí)現(xiàn)。為客戶創(chuàng)造價值是我們企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)，這不僅僅是公司行為，更需要我們每個員工的參與和奉獻(xiàn)，樹立主人翁意識、增強(qiáng)對企業(yè)的責(zé)任感，并且把服務(wù)作為我們工作的出發(fā)點(diǎn)。資源整合的最高境界就是服務(wù)大眾，從而使我們自己感到快樂，雖然目前不是所有人的意識都能達(dá)到這個境界，但我們應(yīng)該看到企業(yè)未來的發(fā)展方向。
把服務(wù)當(dāng)做企業(yè)存在的唯一必要條件，就應(yīng)當(dāng)把企業(yè)服務(wù)體系的建設(shè)、客戶資源的維護(hù)提高到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看待。
——商品房是建業(yè)給客戶提供服務(wù)的基礎(chǔ)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要創(chuàng)造可以居住的物質(zhì)空間,還要成為這個時代居住文化的傳播者和居住文明的創(chuàng)造者。我們最終要給客戶提供的是在有形的產(chǎn)品之外的那些無形的文化，使客戶擁有獨(dú)一無二的居住、生活體驗(yàn)，從而提高客戶對我們企業(yè)的忠誠度并最終實(shí)現(xiàn)為客戶創(chuàng)造價值。我們要把服務(wù)當(dāng)做企業(yè)存在的唯一必要條件，把企業(yè)服務(wù)體系的建設(shè)、客戶資源的維護(hù)提高到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度看待，向顧客提供有價值的產(chǎn)品和服務(wù)，為社會做出貢獻(xiàn)，企業(yè)才能生存和發(fā)展。
客戶在買你房子的時候同時買了一套你的服務(wù)系統(tǒng)，這就是建業(yè)的獨(dú)特競爭力。
——我們擁有的物業(yè)、教育、足球俱樂部等附屬產(chǎn)業(yè)，都是建業(yè)可以為客戶提供增值服務(wù)的內(nèi)部資源, 是我們能夠?yàn)榭蛻籼峁┆?dú)特服務(wù)的基礎(chǔ)。服務(wù)是建業(yè)給客戶提供的具有獨(dú)特價值的增值產(chǎn)品。內(nèi)部資源整合可以挖掘出不同資源的不同服務(wù)屬性，以此滿足客戶多層面的需求。內(nèi)部資源的整合優(yōu)化過程，也就是提高我們對客戶的服務(wù)品質(zhì)，打造出企業(yè)獨(dú)具特色的服務(wù)體系的歷程。而在這方面的努力將最終使我們的客戶能夠在精神層面認(rèn)可、忠誠于建業(yè)的品牌，從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中留住老客戶，發(fā)展新客戶。
（選自2008年10月總第70期《建業(yè)》號外）
如果讓我給全體建業(yè)人講幾句話，我會一直重復(fù)地講下去:產(chǎn)品和服務(wù)。
全體建業(yè)將士們：
企業(yè)文化部要求我在當(dāng)前的形勢下和大家交流一下，我也認(rèn)為非常有必要。我知道，大家奮戰(zhàn)在第一線非常辛苦，有的員工每天都工作十個小時以上，這也是我們的一貫作風(fēng)。在當(dāng)前行業(yè)困難時期，有一些在異地工作的員工，多次舍棄了回家團(tuán)聚的機(jī)會，周末經(jīng)常搞活動，的確非常辛苦。
我想跟大家談的是我對這個行業(yè)的判斷。我們這個行業(yè)現(xiàn)在遇到了什么問題？我們這個行業(yè)下一步將出現(xiàn)什么情況？
我自己是這樣一種想法，首先要看我們這個行業(yè)長期的發(fā)展前景。中國的城市化是發(fā)生在二十一世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)一體化大背景下的。當(dāng)今全世界有兩件大事：一件是美國的信息產(chǎn)業(yè)革命，它給人類進(jìn)步帶來的影響將會貫穿整個二十一世紀(jì)；如果說還有一件事的話，那就是中國的城市化。因?yàn)樵谖磥淼氖宓蕉陜?nèi)，大約五億中國農(nóng)民要進(jìn)城。五億農(nóng)民進(jìn)城給中國帶來的變化、中國的變化又給世界經(jīng)濟(jì)格局帶來的變化，會是影響世界六十五億人的一件大事。既然說中國的城市化是二十一世紀(jì)的一件大事，那么這個大的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的。而中國的房地產(chǎn)行業(yè)，正是在這個大背景下成長起來的一個新興產(chǎn)業(yè)。
中國房地產(chǎn)行業(yè)相對于汽車、石油、鋼鐵行業(yè)，是個新興行業(yè)。所以，在它的成長初期必然會遇到很多問題。在過去的很多年，特別是2001年、2002年以后，中央政府為了保證行業(yè)能夠健康、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展，出臺了一系列政策。國土資源部如何控制土地“招、拍、掛”，2001年出臺了11號文件；2003年人民銀行為了規(guī)范對這個行業(yè)的房地產(chǎn)貸款又取消了對行業(yè)流動資金的貸款；2004年“八·三一”大限開始實(shí)施，2005年的“國八條”，2006年的“國六條”，以及從2007年開始的緊縮銀根宏觀調(diào)控……這一系列政策出臺的目的，就是要讓這個行業(yè)不要大起大落，能夠健康、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展。因?yàn)檫@個行業(yè)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來越大。房地產(chǎn)業(yè)如包括建筑業(yè)，它對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已經(jīng)超出了百分之十,已經(jīng)成了一個很大的產(chǎn)業(yè)。大家也不要認(rèn)為宏觀調(diào)控就是要打、壓房地產(chǎn)業(yè)，這是不對的。從城市化的大背景來說，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還要再發(fā)展三十年，是個朝陽產(chǎn)業(yè)。這是一個大的趨勢。大家不要對我們從事的這個行業(yè)喪失信心。
我在2007年年初寫了一篇文章《建業(yè)人的長征》。如果我們這個企業(yè)在城市化這種大背景下要發(fā)展二十年、三十年，我們要走的這條路，它的難度、長度絕對不亞于紅軍二萬五千里的“長征”。我是在這樣一種心態(tài)下和感受中寫下了這篇文章。紅軍長征翻越了五座雪山，我們還沒有翻過一座。也許我們現(xiàn)在到了翻越第一座“雪山”的時候了。長征中過雪山、草地、臘子口，紅軍犧牲了很多人。我們雖然不需要做這樣的犧牲，可我們的難度絕對不亞于長征的難度。我告誡同志們，我們現(xiàn)在在翻越第一座雪山，我們不但要翻過去，我們還要翻越第二座、第三座……必須要翻過去。我們最終一定要到達(dá)“延安”！
在翻越的過程中，肯定要比走平路困難許多。這次行業(yè)的低潮，按照業(yè)界的估計可能有一到兩年時間。大家不要想著這座“雪山”這片“草地”鼓足一股勁輕易就能過去了，我們需要做好長期作戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。
在這種情況下，我特別希望大家要關(guān)注我們自身基本的事情是否已經(jīng)辦好。哪些是我們基本的事情呢？最基本的事情就是看看我們的產(chǎn)品做好了沒有，看看我們的服務(wù)做得怎么樣。我希望在這次過“雪山”的過程中，我們每一個人，每一個崗位，大家都有責(zé)任看看我們提供給客戶的產(chǎn)品是不是完美的；每一個人都有責(zé)任去挑剔我們的產(chǎn)品，你的每一次挑剔和挑剔的成果都是對客戶負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。我們沒有任何理由，把一個有瑕疵的產(chǎn)品提供給我們的客戶。我們每一個建業(yè)人都應(yīng)該承認(rèn)，我們提供的產(chǎn)品還存在著不少問題。我們下一步應(yīng)關(guān)注的是，越是在過“雪山”、“草地”的時候，越是要挑剔我們自己的產(chǎn)品是不是做好了。越是在這樣的時候，越是要強(qiáng)調(diào)這樣的責(zé)任感。大家都要記住這樣一句話：我們沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品。不管你在哪個崗位上，你都有權(quán)利監(jiān)督你的產(chǎn)品。產(chǎn)品不是哪一個人、哪一個崗位的事情，每一個建業(yè)人都有責(zé)任挑剔我們的產(chǎn)品。
第二件重要的事情就是服務(wù)。從剛開始接觸我們的客戶，到客戶住進(jìn)我們的房子，在這個完整的過程中，我們必須將服務(wù)做到位。我們沒有任何理由向我們的客戶提供二流的服務(wù)。我們做一流的企業(yè)，向客戶提供一流的服務(wù)就是我們的責(zé)任！換句話說：我們必須向客戶提供一流的服務(wù)。我們的員工不管在什么崗位上，都必須擔(dān)負(fù)起一個責(zé)任——檢驗(yàn)我們的服務(wù)是不是達(dá)到了一流。
如果讓我給全體建業(yè)人講幾句話，我會一直重復(fù)地講下去：產(chǎn)品和服務(wù)。所謂的內(nèi)功一定是圍繞這兩點(diǎn)來進(jìn)行的，品牌也是建立在這兩點(diǎn)的基礎(chǔ)之上。我想提醒大家，無論任何時候，無論是過“雪山”、過“草地”，還是走平坦的道路，產(chǎn)品和服務(wù)永遠(yuǎn)是我們生命線！離開了這兩條生命線，不要說過“雪山”、過“草地”，就是走平坦的路，也會落在別人后面，也會喪失掉我們既有的陣地，我們的路也會越走越窄，越走越短。
我相信，我們?nèi)w建業(yè)人在經(jīng)受了十六年的磨練、捶打之后，經(jīng)歷了市場的風(fēng)風(fēng)雨雨，坎坎坷坷，我們知道我們該做什么。我相信大家能夠做好，我也愿意在這個過程中，到第一線和大家一起把我們的注意力集中在我們的產(chǎn)品和服務(wù)上。讓我們?yōu)樽约旱呐υ俟囊话褎牛覀冊谶@個過程中一定能超越我們的競爭對手，向客戶提供一流的產(chǎn)品、一流的服務(wù)。在這個基礎(chǔ)上，我們才會迎來更快的發(fā)展。
我也希望我們的員工要做到張弛有度。我們天天在為我們的目標(biāo)努力著、奮斗著，同時也不要忘了我們的家人，也不要忘記我們的身體也是需要休息的。只有休息好了，才能保持一個很好的狀態(tài)，才能應(yīng)對新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
（根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森先生致員工的視頻資料整理）
（選自2008年10月總第70期《建業(yè)》號外）
商業(yè)時代來臨，每個人的生活被置入自由選擇的空氣中。在自由和平等的環(huán)境中，允許人選擇，人勇于選擇，商業(yè)文明下的人開始獲得以滿足個體需求為目的的產(chǎn)品和服務(wù)。
企業(yè)也是如此，作為商業(yè)文明的重要組成部分，它的存在也像人一樣擁有了選擇的自由，制造怎樣的產(chǎn)品、提供怎樣的服務(wù)都由企業(yè)個體依據(jù)市場決定。同時它也擁有了生存方式的選擇自由，輕于鴻毛或重于泰山，成為不齒于顧客的狗屎堆或成為消費(fèi)者心中的寵兒。企業(yè)個體的種種行為為消費(fèi)個體建立品牌偏好提供了前提，一個品牌代表了一個階層的形象終端需求，體現(xiàn)了他們對品質(zhì)的標(biāo)榜和追求。
就建業(yè)的客戶群及其特征，編輯部曾進(jìn)行過專題探討。建業(yè)的客戶多出生于50年代至60年代，在中國經(jīng)濟(jì)體制變革過程中快速積累起個人財富，在此過程中，財富的積累速度難免超過了個人生活品位的沉淀速度。
在此情況下，建業(yè)倡導(dǎo)并努力實(shí)現(xiàn)“物質(zhì)富裕之后，追求使得內(nèi)心豐盈的生活方式”，這是個力氣活。客戶的選擇更具有品牌標(biāo)榜意味、個體的選擇更具有舒展性的商業(yè)時代規(guī)則讓建業(yè)于2005年提出了“服務(wù)升級”。
通過重組和資源整合河南建業(yè)物業(yè)管理總公司，從機(jī)構(gòu)設(shè)置上，把物業(yè)服務(wù)提到與開發(fā)產(chǎn)品同等重要的位置。注入品牌強(qiáng)化、服務(wù)升級、社區(qū)共享等更深層次的服務(wù)理念，完成了“大物業(yè)”的組織架構(gòu)建設(shè)工作，充分體現(xiàn)整體管理督導(dǎo)職能和服務(wù)升級導(dǎo)向，并在組織特征上將其納入業(yè)務(wù)開發(fā)核心流程。秉承“物業(yè)管理、盡善盡美”基本信條，將高揚(yáng)規(guī)?；l(fā)展、信息化管理、專業(yè)化管理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，推動行業(yè)走向一個品質(zhì)服務(wù)的新時代。
延伸服務(wù)環(huán)節(jié)，實(shí)行物業(yè)首肯制度。建業(yè)把服務(wù)環(huán)節(jié)向開發(fā)流程的前端延伸直至產(chǎn)品設(shè)計階段，引入開發(fā)前期物業(yè)首肯制度。在項(xiàng)目產(chǎn)品社區(qū)規(guī)劃階段，物業(yè)公司將開始介入并予以簽字首肯，規(guī)避業(yè)主入住以后，因設(shè)計規(guī)劃的不合理而造成的生活不便和投訴，使產(chǎn)品設(shè)計關(guān)乎人文，在產(chǎn)品及細(xì)節(jié)上充分體現(xiàn)人性化的規(guī)劃和客戶需求的變化。并在后續(xù)開發(fā)之銷售、工程建設(shè)、物業(yè)等全部環(huán)節(jié)體現(xiàn)“全程服務(wù)”導(dǎo)向。
推出一級資質(zhì)及ISO9000執(zhí)行規(guī)范的監(jiān)督制度。在社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，伴隨著建業(yè)物業(yè)總公司升級為省內(nèi)唯一一家國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)商，建業(yè)將繼續(xù)以ISO9000之國際管理?xiàng)l款作為日常管理之規(guī)范，更加細(xì)致高效地于日常服務(wù)中體現(xiàn)。進(jìn)一步完善建立科學(xué)、快速的客戶投訴及客戶需求溝通反饋渠道，繼續(xù)CRM的跟進(jìn)及功能深化、開通24小時服務(wù)熱線、明晰并嚴(yán)格落實(shí)客戶投訴和解決的反饋流程及操作規(guī)范等。
營造全員服務(wù)氛圍，采用首問制、一站式服務(wù)模式。將“客戶滿意度”作為基本衡量指標(biāo)并納入組織內(nèi)所有部門及全體員工（包括置業(yè)顧問）的績效考核范疇，全力營造全員服務(wù)氛圍，構(gòu)建全員服務(wù)的意識及管理層次。
其實(shí)，建業(yè)與客戶同樣站在商業(yè)文明自由選擇的市場規(guī)則當(dāng)中，創(chuàng)建生活方式始終是建業(yè)的追求，設(shè)計交給設(shè)計院，工程交給施工方，裝修交給業(yè)主自己，建業(yè)給客戶更多的是貫穿居住體驗(yàn)始末的生活方式。引領(lǐng)客戶走向富足而充滿豐盈感的生活道路是建業(yè)的責(zé)任，制度最終為服務(wù)的結(jié)果負(fù)責(zé)，而我們更關(guān)注“意識”存乎心間帶給客戶的溫暖感受。
（選自2005年7月總第34期《建業(yè)》月刊）
⊙ 10月1日，信陽建業(yè)·南湖壹號銷售中心正式對外開放。
⊙ 10月9日，建業(yè)所參與的舞鋼市行政新區(qū)建設(shè)開工奠基儀式隆重舉行。
⊙ 10月11日，漯河市四大班子領(lǐng)導(dǎo)蒞臨建業(yè)福朋喜來登酒店項(xiàng)目工地視察指導(dǎo)。
⊙ 10月14日，洛陽市住建委組織全市開發(fā)商及項(xiàng)目施工單位到壹號城邦施工現(xiàn)場召開“建筑工程安全生產(chǎn)及文明施工交流觀摩會”。
⊙ 10月15日，由建業(yè)集團(tuán)焦作公司主辦的“建業(yè)·壹號城邦VIP會員GOLF體驗(yàn)之旅”在鄭州雁鳴湖風(fēng)景區(qū)的圣安德魯斯高爾夫俱樂落幕。
⊙ 10月17日，河南省副省長趙建才在商丘市委領(lǐng)導(dǎo)陪同下視察商丘聯(lián)盟新城項(xiàng)目。
⊙ 10月18日，建業(yè)集團(tuán)大規(guī)模、戰(zhàn)略性進(jìn)駐的重點(diǎn)縣級項(xiàng)目——修武建業(yè)·森林半島舉行奠基儀式。
⊙ 10月21日，濟(jì)源建業(yè)·壹號城邦亮相“2011濟(jì)源市首屆住博會暨家居裝飾文化節(jié)”。
⊙ 10月22日，建業(yè)集團(tuán)跋涉者俱樂部第二次學(xué)習(xí)日活動在上街建業(yè)雅樂軒酒店圓滿結(jié)束。
⊙ 10月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會在河南禹州召開調(diào)整重組會議，主任委員建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森出席。
⊙ 10月28日，建業(yè)官方微博正式落戶新浪。